第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別

1.投資與成本：

(一)

1.投資

廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即將一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。

2.成本

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。就工業(yè)投資項(xiàng)目而言，其投產(chǎn)后便開始了產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。

(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

對(duì)于“開發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)投資，接下來的出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(含維修保養(yǎng)費(fèi)用)，并通過房地產(chǎn)租賃收入得以回收。

房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購(gòu)買一更新改造一出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購(gòu)買一持有出租”或“購(gòu)買一裝修改造一持有出租出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。

1.開發(fā)項(xiàng)目總投資

開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用;經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。

2.開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

3.營(yíng)業(yè)成本

營(yíng)業(yè)成本又稱經(jīng)營(yíng)成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

4.期間費(fèi)用

開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。

2.營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金：

(一)營(yíng)業(yè)收入

營(yíng)業(yè)收入又稱經(jīng)營(yíng)收入，是指向社會(huì)出售、出租開發(fā)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。

(二)利潤(rùn)

利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅金及附加后的盈余部分，稱為投資者的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(或稱經(jīng)營(yíng)利潤(rùn))，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。

(三)稅金

稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。國(guó)家或地方政府的這種籌集財(cái)政資金的手段叫稅收。

目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

1.營(yíng)業(yè)稅金及附加

2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

3.土地增值稅

4.企業(yè)所得稅

根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內(nèi)容包括：

(1)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

(2)商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

(3)開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。

(4)在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告。

3.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：

(一)置業(yè)投資

對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)，也可在以針對(duì)物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)(如申請(qǐng)二次抵押貸款)。

置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。個(gè)人或企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資的目的是要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，這些預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果在沒有成為到手的現(xiàn)金流量之前，僅僅是一個(gè)模糊的期望。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的三種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測(cè)的。

(二)開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

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