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物權法解釋：第十四條【登記效力】

第十四條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。

【解釋】本條是關于依法應當登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅何時發(fā)生效力的規(guī)定。

本法第九條規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力，未經登記，不發(fā)生效力，確立了不動產物權登記生效的原則。本條則具體明確了不動產物權設立、變更、轉讓和消滅登記生效的時間，即“自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力”，也即是說，不動產物權登記，自登記機構將不動產物權有關事項記載于不動產登記簿時，始告完成。

不動產登記簿是法律規(guī)定的不動產物權登記機構管理的不動產物權登記檔案。一般認為，根據物權公示原則的要求，不動產登記簿應當具有這樣一些特征：一是統(tǒng)一性，一個登記區(qū)域內的不動產登記簿只能有一個，這樣該區(qū)域內的不動產物權變動的各種情況才能準確地得到反映，物權交易的秩序才能良好建立;二是權威性，不動產登記簿是國家建立的檔案簿冊，其公信力以國家的行為擔保，并依此為不動產物權變動的可信性提供保障;三是持久性，不動產登一記簿將由登記機構長期保存，以便于當事人和利害關系人的利益獲得長期的保障;四是公開性，不動產登記簿不應是秘密檔案，登記機構不但應當允許權利人和利害關系人查閱復制，而且還要為他們的查閱復制提供便利。正因為不動產登記簿具有這些特征，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅只有在記載于不動產登記簿之后，才具有了公示力和排他力，因此，本條做出了上述規(guī)定。在這一點上，國外也有相似的規(guī)定，如瑞士民法典規(guī)定，物權在不動產登記簿主簿登記后，始得成立，并依次列順序及日期。德國民法典規(guī)定，轉讓土地所有權、對土地設定權利以及轉讓此種權利或者對此種權利設定其他權利，需有權利人與相對人關于權利變更的協議，并應將權利變更在土地登記簿中登記注冊，但法律另有其他規(guī)定的除外。

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（責任編輯：中大編輯）

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