為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

1、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。( )

2、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( )

3、市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。( )

4、房地產(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。( )

5、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。( )

6、一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。( )

7、在賣方市場(chǎng)下，增加賣方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。( )

8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬(wàn)元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在沒(méi)有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。( )

9、在采用市場(chǎng)法進(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例中的裝修價(jià)值扣除。( )

10、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價(jià)格就相應(yīng)增高。( )

11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。( )

12、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。( )

13、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/㎡。( )

14、劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。( )

15、在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正?；蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。( )

四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;只有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

1、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，

約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬(wàn)元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，從第8年開(kāi)始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請(qǐng)計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。(8分)

2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需2年時(shí)間，市場(chǎng)上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1100元/㎡，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%.

管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的3%，上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入;毛坯房建成時(shí)的銷售價(jià)格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為800元/㎡;精裝修公寓售價(jià)為10000元/㎡。公寓裝修完成時(shí)，一次性購(gòu)置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營(yíng)，購(gòu)置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200元/㎡;預(yù)計(jì)賓館正常經(jīng)營(yíng)的年凈收益為5100萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購(gòu)買土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為12%。請(qǐng)根據(jù)上述資料比較不同開(kāi)發(fā)方式下的土地價(jià)值大小，并判斷該宗土地的合理價(jià)值。(12分)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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