(一)房屋征收評(píng)估原則

《房屋征收條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！边@一方面要求房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則。另一方面禁止任何單位和個(gè)人干預(yù)房屋征收評(píng)估活動(dòng)，為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做好房屋征收評(píng)估創(chuàng)造良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

所謂“獨(dú)立”就是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與房屋征收當(dāng)事人無利害關(guān)系，在房屋評(píng)估活動(dòng)中不受任何單位和個(gè)人的影響，憑自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行評(píng)估。所謂“客觀”就是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在評(píng)估中不帶著自己的情感、好惡和偏見.應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行評(píng)估。所謂“公正”就是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在評(píng)估活動(dòng)中不偏袒房屋征收當(dāng)事人中的任何一方，堅(jiān)持原則，客觀評(píng)估。

(二)房屋征收評(píng)估基本事項(xiàng)

1.評(píng)估目的。被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收入確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收入計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

2.評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定。被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

3.評(píng)估對(duì)象界定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況。一是在委托書和委托合同中明確評(píng)估對(duì)象范圍。房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。二是提供征收范圍內(nèi)已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn);對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理

結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

4.評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵。被征收房屋的價(jià)值包含被征收房屋及其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。其價(jià)值內(nèi)涵具體是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

(三)實(shí)地查勘、評(píng)估方法和技術(shù)協(xié)調(diào)

1.實(shí)地查勘要求：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況。

2.評(píng)估方法選用：房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法中的一種或者多種，方法選用前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適用性分析?？梢酝瑫r(shí)選用兩種(含兩種)以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

3.評(píng)估結(jié)果確定：選用多種方法評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)各種評(píng)估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。房屋征收評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。

4.技術(shù)協(xié)調(diào)要求：同一個(gè)房屋征收范圍內(nèi)的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

(四)評(píng)估結(jié)果和報(bào)告送達(dá)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托書或者委托合同約定期限內(nèi)將分戶初步評(píng)估結(jié)果提交房屋征收部門。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門將該結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)該房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。房屋征收部門應(yīng)向被征收入轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

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