為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全 面的 了解2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相 關(guān)重點(diǎn)， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫 助！

一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。如果沒有較接近的替代品，需求往往就缺乏價(jià)格彈性。

由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，在影響房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性中，時(shí)間是一個(gè)很重要的因素，即當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，開發(fā)商對(duì)開發(fā)量的調(diào)整需要一定的時(shí)間。在較短的時(shí)間內(nèi)，

供給彈性是比較小的。但在長(zhǎng)期內(nèi)，供給彈性就比較大了。

另外，就開發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地就比較大;反之，開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地就比較小。

五、房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性

可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：(1)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況;(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;(3)全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況;(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。

共同之處是：

(1)都是價(jià)格，用貨幣來表示;

(2)都有波動(dòng)，受供求等因素的影響;

(3)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。

一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同

地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列6個(gè)方面：

1.生產(chǎn)成本不同。

2.折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低，故有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而自然升高不僅無折舊，而且有增值。

中國(guó)大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。

3.價(jià)格差異不同。

4.市場(chǎng)性質(zhì)不同。一般物品的市場(chǎng)為較完全市場(chǎng)，形成的價(jià)格較客觀，而土地市場(chǎng)為不完全市場(chǎng)，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大。

5.形成時(shí)間不同。

6.供求變化不同。地價(jià)和一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但地價(jià)多受需求方面的影響，并且對(duì)土地的需求是一種“引致”需求，即由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引

起的需求。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的特征

房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列5個(gè)：

1.房地產(chǎn)的價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

2.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中可以轉(zhuǎn)移的，不是其實(shí)物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。

3.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)由于價(jià)值大、壽命長(zhǎng)，出現(xiàn)了買賣和租賃兩種方式并存。

所以，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是源泉價(jià)格，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格(以下簡(jiǎn)稱價(jià)格);

另一個(gè)是服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià)的租金(以下簡(jiǎn)稱租金)。

房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，就像資本的本金與利息的關(guān)系。如果需要求取價(jià)格(相當(dāng)于本金)，只要把握租金(相當(dāng)于利息)與資本化率(相當(dāng)于利息率)，將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率，也可求得。

具體的求取方法是收益法，此方法將在第六章詳細(xì)介紹。

4.房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。

5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。

例題：房地產(chǎn)盡管同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，但此兩者之間沒有內(nèi)在關(guān)系。(判斷)

答案：錯(cuò)誤

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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