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四、計算題(共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題。紙上作答。)

1.某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5%，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬m2;5～20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬m2。項目總開發(fā)成本為3000元/m2，管理費用為開發(fā)成本的5%，項目建成后，商業(yè)用于經營，寫字樓全部出售。經調查，育關數(shù)據(jù)如下：

(1)項日2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的30%，預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。

(2)該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2，銷售稅費為售價的6%，寫字樓在建成1年末時售出。

(3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經營收入為3億元，包括稅、經營成本等在內的支出為營業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤為年經營收入的10%。

(4)2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。

(5)項目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報酬率為12%。

(6)轉讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。

試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。

2.某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1目～2035年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經過年數(shù)為10年。其他的相關資料如下：

(1)門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數(shù)為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數(shù)為9年。

(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。

(4)該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。

(5)假設除空調以外，殘值率均為零。

試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值　

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（責任編輯：中大編輯）

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