三、2011 年房地產(chǎn)估價師考試   經(jīng)營與管理預(yù)測試卷判斷(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號，用“√”表示正確，用“╳”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

1. 臨接同一道路的其他土地的價格，是以宗地價格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實為房地產(chǎn)狀況修正。 ( )

答案：錯

解析：見教材。應(yīng)當(dāng)是“臨接同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實為房地產(chǎn)狀況修正。”

2. 房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。( )

答案：錯

解析：房地產(chǎn)價格在長期短期內(nèi)都會有波動，在短期內(nèi)很難找出變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。

3. 在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費構(gòu)成。 ( )

答案：錯

解析：正確的說法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費構(gòu)成。”

4. 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。 ( )

答案：對

解析：見教材。

5. 城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進(jìn)行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ( )

答案：對

解析：城市規(guī)劃是估價合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價必須以估價對象合法原則為前提。

6. 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，小于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ( )

答案：錯

解析：當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買，反之說明不值得購買。正確的說法應(yīng)當(dāng)是“投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。”

7. 同一估價機構(gòu)、在同一城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價格差。 ( )

答案：對

解析：房地產(chǎn)的客觀價值或價格會因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。

8. 在可比實例的成交日期至估價時點期間，無論房地產(chǎn)價格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。 ( )

答案：錯

解析：房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時沒必要進(jìn)行交易日期調(diào)整。

9. 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 ( )

答案：對

解析：見教材。

10. 出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。 ( )

答案：錯

解析：前半部分是對的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費用后的余額”。11. 移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。 ( )

答案：對

解析：見教材。

12. 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等。 ( )

答案：錯

解析：后半部分的說法是錯誤的，單純的舊房、現(xiàn)房在沒有改變用途、改造的條件下是不能用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估的。

13. 傳統(tǒng)方法對開發(fā)完成后的價值等的估算，是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額。 ( )

答案：對

解析：見教材。

14. 房地產(chǎn)估價時，實地勘察應(yīng)由估價人員獨立完成。 ( )

答案：錯

解析：實地勘察需要有委托人或業(yè)主陪同，形成實地勘察記錄還要由雙方簽字認(rèn)可。

15.地價是地租的資本化。( )

答案：對

解析：見教材。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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