房地產(chǎn)投資者似乎是奧斯卡?王爾德(Oscar Wilde)筆下憤世嫉俗者的反面：他們知道所有東西的價(jià)值，卻不知道任何東西的價(jià)格。

房地產(chǎn)行業(yè)的所有人————開(kāi)發(fā)商、銀行家、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)公司和普通購(gòu)房者——都癡迷于理論估值。但是，正如任何急于完成出售的房主都知道的那樣，衡量房產(chǎn)價(jià)值的唯一真正標(biāo)準(zhǔn)是別人愿意為它支付的價(jià)格。這在很大程度上仍取決于那對(duì)反復(fù)無(wú)常的情感雙胞胎：貪婪和恐懼。

大數(shù)據(jù)的先驅(qū)者正在承諾給房地產(chǎn)估值業(yè)務(wù)帶來(lái)一場(chǎng)革命，在藝術(shù)與科學(xué)之間的頻譜上將其推向科學(xué)。通過(guò)借助海量數(shù)據(jù)集提供更快、更準(zhǔn)確的估值，他們聲稱為有關(guān)各方提供更大信心。一個(gè)信息更靈通的市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)更為理性和高效率的市場(chǎng)。

一些評(píng)估公司，如英國(guó)的Hometrack，向銀行提供近乎即時(shí)的住宅地產(chǎn)自動(dòng)估價(jià)已有多年。這使得銀行能夠提供更快的抵押貸款決策(有時(shí)在兩分鐘內(nèi))，從而削減成本并改善客戶服務(wù)。

荷蘭初創(chuàng)企業(yè)GeoPhy的雄心壯志令人生畏：為全球所有商業(yè)與住宅地產(chǎn)提供近乎實(shí)時(shí)的估值?！胺康禺a(chǎn)價(jià)值瘋狂波動(dòng)的原因在于缺乏信息，”GeoPhy創(chuàng)始人圖恩?范登?德賴斯(Teun van den Dries)說(shuō)?！拔覀兊哪繕?biāo)是提供持續(xù)的信息流?！?/p>

GeoPhy在起步階段對(duì)荷蘭所有860萬(wàn)套房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。它利用荷蘭土地登記局(Kadaster)的數(shù)據(jù)，輸入所有記錄在案的交易，然后將其與數(shù)百個(gè)其他相關(guān)數(shù)據(jù)集(包括衛(wèi)星圖像)結(jié)合起來(lái)。該公司已將覆蓋范圍擴(kuò)展至英國(guó)的4850萬(wàn)套房產(chǎn)，美國(guó)本土48個(gè)州的1.47億套房產(chǎn)。它的目標(biāo)是走向全球，盡管在有些國(guó)家(尤其是中國(guó))缺乏數(shù)據(jù)也許會(huì)阻止它的發(fā)展。

目前約有8.2萬(wàn)名估價(jià)師受雇于美國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，該行業(yè)每年價(jià)值約120億美元。這可能是人類逐漸被機(jī)器取代的又一個(gè)領(lǐng)域。由于成本更低、報(bào)告的頻率和可靠性、欺詐行為更少，一些大型房地產(chǎn)公司已開(kāi)始嘗試自動(dòng)估值。

例如，GeoPhy正在向房利美(Fannie Mae)提供其有敞口的1900萬(wàn)套房產(chǎn)的月度估價(jià)。這家美國(guó)抵押貸款提供商此前已習(xí)慣于每三年重新評(píng)估一次房地產(chǎn)資產(chǎn)組合。

房地產(chǎn)專家表示，自動(dòng)估價(jià)有多大價(jià)值，只有經(jīng)歷一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期才能得到驗(yàn)證。一些評(píng)估公司私下承認(rèn)，該行業(yè)所用的方法仍是“在制品”，盡管源源不斷的新數(shù)據(jù)使其不斷得到改進(jìn)。

由于在租賃條款和收入流方面缺乏透明度，商業(yè)地產(chǎn)在本質(zhì)上更難估價(jià)。房產(chǎn)所有者自身的財(cái)務(wù)狀況和獲取資本的渠道也可能是決定價(jià)格的關(guān)鍵因素。

倫敦Broadgate開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的歷史就是顯示價(jià)格可能如何波動(dòng)的顯著例子。在2009年，在全球金融危機(jī)的余震撼動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)之際，英國(guó)土地公司(British Land)以7700萬(wàn)英鎊把該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的半數(shù)股權(quán)出售了黑石(Blackstone)，盡管它也脫手了Broadgate項(xiàng)目21億英鎊未嘗債務(wù)的一半。四年后，黑石以17億英鎊把這部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了新加坡的GIC。

凱姆斯資本(Kames Capital)的房地產(chǎn)投資主管菲爾?克拉克(Phil Clark)表示，自動(dòng)估價(jià)前景廣闊，但應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。“超脫一切煩惱的境界是不存在的，”他說(shuō)。

房產(chǎn)估價(jià)將永遠(yuǎn)既依賴于科學(xué)方法，也依賴于判斷。高檔房產(chǎn)，比如每30年才轉(zhuǎn)手一次的黃金地段旗艦店，用自動(dòng)化方法估價(jià)尤其困難，因?yàn)閿?shù)據(jù)點(diǎn)太稀缺了。投資者還希望對(duì)任何給定估價(jià)都有一個(gè)明確解釋。“永遠(yuǎn)都需要一名估價(jià)師。我們并不在基于屏幕的市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)，”克拉克說(shuō)。

不過(guò)，最重要的問(wèn)題或許是更好的估值方法是否會(huì)讓市場(chǎng)變得更理性。在一篇關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的論文中，經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪恩貝克(Dean Baker)提出，本世紀(jì)頭10年前所未有的房?jī)r(jià)上漲“需要極大的粗心大意”才會(huì)視若不見(jiàn)。然而它還是被錯(cuò)過(guò)了，而結(jié)果是房地產(chǎn)財(cái)富在4年里縮水8萬(wàn)億美元。有時(shí)候，沒(méi)有人比那些不想睜眼看的人更瞎。

編輯推薦：

注冊(cè)房估師考試各章節(jié)精華考點(diǎn)及試題

2019房地產(chǎn)估價(jià)師一年掛靠費(fèi)用是多少？

房地產(chǎn)估價(jià)師掛靠?jī)r(jià)格、考試通過(guò)率及個(gè)人發(fā)展前景如何？

（責(zé)任編輯：gx）

共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)