第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)

□含義：指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

□計(jì)算期的選取規(guī)則如表6-3所示。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期選取規(guī)則 表 6-3

□基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

式中 FNPV——項(xiàng)目起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值; ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率;

CI——現(xiàn)金流入量; CO——現(xiàn)金流出量; (CI-CO)t——項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量;

t=0——項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn);n——計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期。

若FNPV≥0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，財(cái)務(wù)可接受。

【例6-1】 已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為10%，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 P167

【解】因?yàn)閕c=10%，利用公式

，則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：

FNPV=-1 000+300×(P/A，10%，5)=-1000+300×3.791=137.24(萬(wàn)元)

解析：本題是考查財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算公式的運(yùn)用，用到了收益法中凈收益每年不變有限年期公式。

二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

□含義：指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)息期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

□FIRR的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

□FIRR可以通過(guò)內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插法公式為：

式中 i1— 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率

i2— 當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率

NPV1— 采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值

NPV2— 采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值

式中i1和i2之差不應(yīng)超過(guò)1%-2%。

□FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。若貸款利率>FIRR，投資會(huì)面臨虧損。求出的FIRR是可接受貸款的最高利率。將所求出的FIRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR>ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可接受。如FIRR

當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)內(nèi)部收益率時(shí)，其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù) NPV(i)如圖6—3所示。從圖6—3中可以看出，當(dāng)i值FIRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是負(fù)值。

□求解FIRR的理論方程應(yīng)有n個(gè)解，從而引發(fā)了對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率唯一性的討論。研究表明：①常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;②非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)計(jì)算FIRR的方程可能但不一定有多個(gè)實(shí)數(shù)解。因?yàn)轫?xiàng)目的FIRR是唯一的，若計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解，須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟(jì)含義對(duì)計(jì)算出的FIRR進(jìn)行檢驗(yàn)，以確定是否能用FIRR評(píng)價(jià)該項(xiàng)目。

【例6-2】 某投資者以10 000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了一棟建筑面積為27000㎡的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該投資者在購(gòu)買該寫(xiě)字樓的過(guò)程中，又支付了相當(dāng)于購(gòu)買價(jià)格4%的契稅、0.5%的手續(xù)費(fèi)、0.5%的律師費(fèi)用和0.3%的其他費(fèi)用。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由投資者的資本金(股本金)支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買投資來(lái)自期限為 15 年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持160元/㎡，前三年的出租率分別為65%、75%和85%，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95%且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入為28%。如果購(gòu)買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者全投資和資本金的目標(biāo)收益率為分別為10%和14%。試計(jì)算該投資項(xiàng)目全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。

【解】

⑴ 寫(xiě)字樓購(gòu)買總價(jià)： 27000㎡×l0 000元/㎡=27000萬(wàn)元

⑵ 寫(xiě)字樓購(gòu)買過(guò)程中的稅費(fèi)：27000萬(wàn)元×(4% +0.5% +0.5% +0.3%)=143l萬(wàn)元

⑶ 投資者投入的資本金： 27 000 萬(wàn)元×30%+1431萬(wàn)元=9 531 萬(wàn)元

⑷ 抵押貸款金額： 27 000 萬(wàn)元×70%= 18 900 萬(wàn)元

⑸ 抵押貸款年還本付息額：

⑹ 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表： (略，詳見(jiàn)P170)

⑺ 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

1) 求FNPV因?yàn)閕c=10%，故FNPV=4747.1(萬(wàn)元)

2) 求FIRR。

a) 因?yàn)閕1=11%時(shí)，NPV1=l701.6萬(wàn)元

b) 設(shè)i2=12%，則可算出 NPV2 =-870.7萬(wàn)元

c) 所以 FIRR=14%+1%×l701.6/(1 701.6+870.7) =11.66%

⑻ 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

1) 求 FNPVE 。

因?yàn)?icE=14%，故 FNPVE=789.8(萬(wàn)元)

2) 求FIRRE。

a) 因?yàn)閕E1=14%時(shí)，NFVE1=789.8萬(wàn)元

b) 設(shè)iE2=15%，則可算出NPVE2=-224.3萬(wàn)元

c) 所以FIRRE=14%+1%×789.8/(789.8+224.3)=14.78%

⑼ 因?yàn)镕NPV=4 747.1萬(wàn)元>0，F(xiàn)IRR=11.66%>10%，故該項(xiàng)目從全投資的角度看可行。

因?yàn)镕NPVE=789.8萬(wàn)元>0，F(xiàn)IRRE=14.78%>14%，故該項(xiàng)目從資本金投資的角度看也可行。

解析: 1、本題較為復(fù)雜，步驟較多。一定要先看題，吃透題，而后才能逐步計(jì)算。

2、本題要求分別求出全投資和資本金的FNPV、FIRR。全投資指把項(xiàng)目的所有投資看作是凈流入，資本金FIRR只是資本金投入看作是凈現(xiàn)金流入，把貸款還本付息看作是現(xiàn)金流出。

3、具體地按著步驟，看是否能獨(dú)立完成，若做不下來(lái)，再看書(shū)上是如何做的，過(guò)一段時(shí)間，再獨(dú)立做一下，直到能獨(dú)立完成為止。

【例6-3】某公司購(gòu)買了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營(yíng)期間的年凈收入情況如下表所示。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為18%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性;如果在10年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為5%，問(wèn)公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少? P171

【解】

(1)在不考慮通貨膨脹的情況下，計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(或稱表面收益率)，計(jì)算過(guò)程如下：

從上表的計(jì)算可以得出，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬(wàn)元，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計(jì)算可以通過(guò)內(nèi)插法計(jì)算得到：

FIRR=18%+1.0%×271.93/[271.93-(-735.34)]=18.27%>18%

由于該項(xiàng)目的FNPV大于零，F(xiàn)IRR大于寫(xiě)字樓平均投資收益率水平，因此該項(xiàng)目可行。

(2) 計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率

實(shí)際收益率(Rr)、表面收益率 (Ra) 和通貨膨脹率(Rd)之間的關(guān)系式為：

(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)

通過(guò)計(jì)算已得到 Ra=18.27%，又知Rd=5%，所以 Rr 可以通過(guò)下式計(jì)算得：

(1+0.1827)=(1+Rr)(1+0.05) 求解得 Rr=12.64%

因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為12.64%。

三、動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)

□含義：指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：

在式中的 Pb——?jiǎng)討B(tài)投資回收期。

□動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

上式得出的是以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或 3.75年。

在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)回收期(Pc)相比較，若Pb≤Pc，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。

【例6-4】已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。 P173

【解】(1) 當(dāng)i1=20%時(shí)，NPV1=15.47 萬(wàn)元

(2) 當(dāng)i2=21%時(shí)，NPV2=-17.60 萬(wàn)元

(3) 所以，F(xiàn)IRR=20%+[15.47/(15.47+17.60)]×1%=20.47%

(4) 因?yàn)轫?xiàng)目在第 5 年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，所以：

解析:本題中要求求出FIRR，一般來(lái)說(shuō)，象本題中經(jīng)營(yíng)期限比較短，大家要列出現(xiàn)金流量表來(lái)，這樣比較清楚的表明了各年的收入支出情況，若期限較長(zhǎng)時(shí)，一般說(shuō)來(lái)各年的凈現(xiàn)金流量比較有規(guī)律，就可以用公式直接計(jì)算，用公式計(jì)算時(shí)，大家最好私下簡(jiǎn)單列一下，以防在計(jì)算中出現(xiàn)錯(cuò)誤，比如折現(xiàn)就容易出錯(cuò)。 對(duì)于求i1、 i2，用內(nèi)插法時(shí)，一般用試算的辦法，可以先用目標(biāo)收益率來(lái)試，然后幾個(gè)點(diǎn)幾個(gè)點(diǎn)的試，雖然麻煩，但也不至于出錯(cuò)。

（責(zé)任編輯：）

共6頁(yè),當(dāng)前第3頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)