第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算

一、成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率

㈠成本利潤(rùn)率(RPC)

□含義：指開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：

式中：RPC—成本利潤(rùn)率，GDV—項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值，TDC—項(xiàng)目總開發(fā)成本，DP—開發(fā)商利潤(rùn)。

□項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：①項(xiàng)目全部銷售，GDV等于總銷售收入扣除銷售稅金后的凈銷售收入;②項(xiàng)目用于出租，GDV為項(xiàng)目在整個(gè)持有期內(nèi)凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。

□項(xiàng)目總開發(fā)成本，是開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際支出的成本，在數(shù)值上等于開發(fā)建設(shè)投資，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。

□計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依評(píng)估時(shí)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。

開發(fā)商利潤(rùn)實(shí)際是對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)。成本利潤(rùn)率超過(guò)目標(biāo)利潤(rùn)率，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%。成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率;成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入。

㈡銷售利潤(rùn)率

□是衡量開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。計(jì)算公式為：

。其中：銷售利潤(rùn)=銷售收入-總開發(fā)成本-銷售稅費(fèi)，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤(rùn)率時(shí)的開發(fā)利潤(rùn)。

【例6-5】某房地產(chǎn)開發(fā)商以5 000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4 000㎡的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)，建造費(fèi)用為3 500元/㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用預(yù)算的8%，其他工程費(fèi)為460萬(wàn)元，管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和其他工程費(fèi)之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12 000元/㎡。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，土地費(fèi)用于開始一次投入，建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入;年貸款利率為12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率分別是多少?

【解】

(1) 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目總銷售收入-銷售稅費(fèi)

1) 項(xiàng)目建筑面積：4 000×5.5=22 000(m2)

2) 標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：(22 000-4 000×60%×4)/10=1 240(m2)

3) 項(xiàng)目總銷售收入：22000×l2000=26 400(萬(wàn)元)

4) 銷售稅費(fèi)：26 400×6.5%=l 716(萬(wàn)元)

5) 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：26 400-1716=24 684(萬(wàn)元)

(2) 項(xiàng)目總開發(fā)成本=1)+2)+3)+4)+5)+6)+7)

1)土地費(fèi)用：5 000萬(wàn)元

2)建造費(fèi)用：22 000×3 500=7 700(萬(wàn)元)

3)專業(yè)人員費(fèi)用：7 700×8%=616(萬(wàn)元)

4)其他工程費(fèi)：460萬(wàn)元

5)管理費(fèi)用：(5 000+7 700+616+460)×3.5%=482.16(萬(wàn)元)

6)財(cái)務(wù)費(fèi)用= a.+ b.+ c.

a.土地費(fèi)用利息：5 000×[(1+12%/4)3×4-1]=2 128.80(萬(wàn)元)

b.建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他工程費(fèi)/管理費(fèi)用利息：

(7 700+616+460+482.16)×[(1+12%/4) (2/2)×4-1)=l 161.98(萬(wàn)元)

c.融資費(fèi)用：(2 128.80+1 161.98)×10%=329.08(萬(wàn)元)

d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：2 128.80+1 161.98+329.08=3 619.86(萬(wàn)元)

7)市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：26 400×(0.5%+3.0%)=924(萬(wàn)元)

8)項(xiàng)目總開發(fā)成本：5 000+7 700+616+460+482.16+3 619.86+924=18 802.02(萬(wàn)元)

(3)開發(fā)利潤(rùn)(銷售利潤(rùn))：24 684-18 802.02=5 881.98(萬(wàn)元)

(4)成本利潤(rùn)率：5 881.98/18 802.02×100%=31.28%

(5)銷售利潤(rùn)率：5 881.98/26 400×100%=22.28%

解析: 1. 本題是計(jì)算成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率的經(jīng)典題，計(jì)算時(shí)要規(guī)范，按步驟做題。2. 弄清項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值、開發(fā)成本的構(gòu)成，不要漏項(xiàng)。3. 關(guān)于利息計(jì)算：土地費(fèi)用從開發(fā)期算起，建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他工程費(fèi)/管理費(fèi)用利息從建設(shè)期算起。

【例6-6】某開發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一塊寫字樓用地50年的使用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4 500 m2。開發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前該地區(qū)中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/m2，銀行同意提供的貸款利率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2個(gè)百分點(diǎn)，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。開發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫字樓的建造費(fèi)用為1 000元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用的12.5%，其他工程費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.0%，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%。項(xiàng)目開發(fā)周期為18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月，可出租面積系數(shù)為0.85,試通過(guò)計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。

【解】

(1)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值

1)項(xiàng)目可出租建筑面積：4 500×0.85=3 825(m2)

2)項(xiàng)目每年凈租金收入：A=3 825×450=172.125(萬(wàn)元)

3)項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值：P=172.125×(P/A，9.5%，48.5)=1 789.63(萬(wàn)元)

(2)項(xiàng)目總開發(fā)成本

1)土地費(fèi)用：425萬(wàn)元

2)建造費(fèi)用：4 500×1 000=450(萬(wàn)元)

3)專業(yè)人員費(fèi)用： 450×12.5%=56.25(萬(wàn)元)

4)其他工程費(fèi)：60萬(wàn)元

5)管理費(fèi)用：(425+450+56.25+60)×3.0%=29.74(萬(wàn)元)

6)財(cái)務(wù)費(fèi)用

a.土地費(fèi)用利息：425×[(1+17%/4) 1.5×4-1]=120.56(萬(wàn)元)

b.建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他工程費(fèi)/管理費(fèi)用利息：

(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%/4) 0.5×4-1)=51.74(萬(wàn)元)

c.融資費(fèi)用：(120.56+51.74)×10%=17.23(萬(wàn)元)

d.財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：120.56+51.74+17.23=189.53(萬(wàn)元)

7)市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.125×20%=34.43(萬(wàn)元)

8)項(xiàng)目開發(fā)成本總計(jì)： 425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1 241.35(萬(wàn)元)

(3)開發(fā)商利潤(rùn)：1 789.63-l 241.35=548.28(萬(wàn)元)

(4)開發(fā)商成本利潤(rùn)率為：548.28/1 241.35x100%=44.17%

當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很大，計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率就顯得意義不大。此時(shí)可通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。

【例6-7】某房地產(chǎn)開發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級(jí)地段建設(shè)一集辦公、商住、購(gòu)物、餐飲娛樂等為一體的綜合性商業(yè)中心。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，總建筑面積297 000m2，總?cè)莘e率為7.425，其中地上建筑面積約247 000m2 (含寫字樓104 900m2，商住樓60 l00m2，商場(chǎng)81 000m2，管理服務(wù)用房l 000m2)，地上容積率為6.175;地下建筑面積50 000m2(含商場(chǎng)11 000 m2，停車庫(kù)25 000m2，倉(cāng)庫(kù)5 000m2，技術(shù)設(shè)備用房7 000m2，管理用房2 000m2)。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排是：于2002年4月初至6月底購(gòu)買土地使用權(quán)并進(jìn)行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基礎(chǔ)工程并開始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于2003年3月初開始，建設(shè)寫字樓主樓A和副樓B，于2003年11月底結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月底完成裝修工程;第二期建設(shè)商住樓C和寫字樓副樓D，于2003年12月初開始結(jié)構(gòu)工程，2005年1月底完成裝修工程。整個(gè)項(xiàng)目將于2005年3月底全部竣工投入使用。

假設(shè)土地費(fèi)用在項(xiàng)目開始的第一年內(nèi)均勻支付，建造費(fèi)用(開發(fā)成本)和管理費(fèi)用等在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項(xiàng)目的土地費(fèi)用、開發(fā)成本、貸款利率和銷售價(jià)格情況，可參考項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

【解】

(1) 項(xiàng)目銷售收入

1) 銷售計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷售面積為地上寫字樓、商場(chǎng)、餐飲娛樂用房的面積共245 000m2和地下11 000m2的商場(chǎng)、5 000m2的倉(cāng)庫(kù)和668個(gè)停車位。開發(fā)商制定的銷售計(jì)劃中，銷售面積的具體分配情況如下表所示。

1)銷售收入

注:寫字樓主樓、副樓、商住樓、商場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)的售價(jià)分別為3000、 2 800、3 850、720和1 000美元/m2

(2) 項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用情況分析 P179

(3) 土地增值稅計(jì)算

1) 其他扣除項(xiàng)目=(土地費(fèi)用+建造費(fèi)用)×20%=7237.6 (萬(wàn)美元)

2) 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=57098+7237.6=64 355.6 (萬(wàn)美元)

3) 增值額：86066-64335.6=21730.4 (萬(wàn)美元)

4) 增值比率：21730.4/64335.6×100%=33.78%

5) 增值比率超過(guò)20%，低于50%，適用稅率=30%

6) 應(yīng)繳納土地增值稅：21730.4×30%=6519.1(萬(wàn)美元)

(4) 開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算

1) 土地增值稅前

a)總開發(fā)價(jià)值：86 066-4 758=81 308 (萬(wàn)美元)

b)總開發(fā)成本：57 098-4 758=52 340 (萬(wàn)美元)

c)開發(fā)商利潤(rùn)：8l 308-52 340=28 968 (萬(wàn)美元)

d)開發(fā)商成本利潤(rùn)率(28 968/52 340)×100%=55.35%

2) 土地增值稅前

a)總開發(fā)價(jià)值：86 066-4 758=81 308 (萬(wàn)美元)

b)總開發(fā)成本：57 098-4 758=52 340 (萬(wàn)美元)

c)繳納土地增值稅：6519.1(萬(wàn)美元)

d)開發(fā)商利潤(rùn)：8l 308-52 340-6519.1=22 448.9 (萬(wàn)美元)

e)開發(fā)商成本利潤(rùn)率(22 448.9/52 340)×100%=42.89%

通過(guò)【例6-7】的方法計(jì)算出的開發(fā)商成本利潤(rùn)率為項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)期內(nèi)的成本利潤(rùn)率。由于開發(fā)商成本利潤(rùn)率是一個(gè)較為粗略的評(píng)價(jià)指標(biāo)，所以用這種方法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估時(shí)一般也不計(jì)算繳納所得稅后的成本利潤(rùn)率情況。

【例6-5】～【例6-7】中所使用的評(píng)價(jià)方法在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)常所用，但大家可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個(gè)缺點(diǎn)，即成本支出和經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒有彈性;計(jì)算過(guò)程主要依靠“最好的估計(jì)”這種單一的情況，沒有體現(xiàn)開發(fā)過(guò)程中隱含的許多不確定性因素。

通過(guò)采用現(xiàn)金流評(píng)估法就可以彌補(bǔ)上述第一個(gè)缺點(diǎn)，因?yàn)檫@種方法能使資金流出和流入的時(shí)間分布與開發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近。下面我們將【例6-5】用現(xiàn)金流評(píng)估法再進(jìn)行一次評(píng)估。

【例6-8】 假定【例6-5】中各項(xiàng)主要開發(fā)成本的投入比例分配如下表所 示，試用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

從上表的計(jì)算中，可以得出如下結(jié)論：

(1)總開發(fā)成本：18 619.8萬(wàn)元;

(2)項(xiàng)目總銷售收入：26 400萬(wàn)元;

(3)銷售稅費(fèi)：l 716萬(wàn)元;

(4)總開發(fā)價(jià)值：24 684萬(wàn)元;

(5)開發(fā)商利潤(rùn)：24 684-18 619.8=6 064.2(萬(wàn)元);

(6)開發(fā)商成本利潤(rùn)率：6 064.2/18 619.8×100%=32.57%

從這個(gè)例子可以看出，當(dāng)建設(shè)進(jìn)行到2005年第四季度末時(shí)，時(shí)間正好是建設(shè)期的中點(diǎn)，但建設(shè)費(fèi)用僅投入了40%。

經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查研究，人們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于建安成本，在工程開始時(shí)其費(fèi)用的增長(zhǎng)是緩慢的。達(dá)到合同工期的60%時(shí)，這種增長(zhǎng)達(dá)到峰值，工程造價(jià)累計(jì)曲線類似于“s”型(如圖6-4所示)。對(duì)于一個(gè)典型的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，40%的建安成本發(fā)生在建設(shè)期的中部，而不是過(guò)去假設(shè)的50%，和計(jì)算開發(fā)商成本利潤(rùn)率時(shí)假設(shè)的，工程進(jìn)行到一半，建安費(fèi)用的支出也達(dá)到一半，顯然有較大差異。

隨著一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)公司和組織的不斷出現(xiàn)， 以及開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度不斷提高(例如成片開發(fā)或大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，工程的一部分已經(jīng)出售而另一部分還未完工)，人們往往要考慮使用更為精確完善的現(xiàn)金流法進(jìn)行評(píng)估。[例6-8]中所使用的現(xiàn)金流法對(duì)于下面幾種類型的開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估尤其有效：

(1)居住小區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于居住小區(qū)綜合發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商為保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，往往先建成一部分出售，然后利用出售所獲得的收益，投資于后一部分項(xiàng)目的開發(fā)，即所謂滾動(dòng)開發(fā)。這樣，當(dāng)一部分住宅樓建成出售時(shí)或出售前，另一部分才開始動(dòng)工，所以，投入項(xiàng)目后一部分的現(xiàn)金流量收支情況相當(dāng)復(fù)雜。由于現(xiàn)金流評(píng)估法是把每期的現(xiàn)金流量分別按其實(shí)際數(shù)量和發(fā)生的時(shí)間予以考慮的，因此在評(píng)估這類項(xiàng)目時(shí)不需作任何假設(shè)，就可精確地得出評(píng)估結(jié)論。

(2)商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，城市商業(yè)區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目已不僅僅局限于建筑各種大型商業(yè)零售中心了，它還要求這些商業(yè)零售中心具有完備的附屬設(shè)施，如多層停車樓、寫字樓、餐飲中心、文化娛樂和休閑場(chǎng)所等。這類項(xiàng)目規(guī)模大、形式多樣、功能復(fù)雜、開發(fā)周期長(zhǎng)，因此，一個(gè)商業(yè)區(qū)開發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)分階段開發(fā)，某些部分可能在其他部分建成之前投入使用。這類項(xiàng)目現(xiàn)金收支情況也很復(fù)雜，適合用現(xiàn)金流評(píng)估法評(píng)估。

(3)工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。一些工業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等，也同樣存在著部分廠房或倉(cāng)庫(kù)先期建成后出租時(shí)，另外一些廠房或倉(cāng)庫(kù)正處在施工階段的情況。更復(fù)雜的是，一些廠房或倉(cāng)庫(kù)不是以出租形式，而是將其出售給使用者，這樣就會(huì)有較大的現(xiàn)金收支情況出現(xiàn)。同時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目中的另一部分場(chǎng)地，當(dāng)其基礎(chǔ)設(shè)施建成后，可能按租約出租，這樣就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目中的一部分現(xiàn)金流量較少，但比前一部分發(fā)生的時(shí)間更早一些。這類開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)評(píng)估，只能采用現(xiàn)金流法。

新區(qū)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目，所需時(shí)間長(zhǎng)，資金需求量大，而且來(lái)源于各種渠道，現(xiàn)金流量收支情況也很復(fù)雜，更需要用現(xiàn)金流法評(píng)估。

二、投資利潤(rùn)率

1、開發(fā)投資的投資利潤(rùn)率：指項(xiàng)目年平均利潤(rùn)額占項(xiàng)目總投資的比率。項(xiàng)目總投資與項(xiàng)目總開發(fā)成本的差異：前者不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2、置業(yè)投資的投資利潤(rùn)率：指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。對(duì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各年的利潤(rùn)變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，其計(jì)算公式為：

利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入(含銷售、出租、自營(yíng))-經(jīng)營(yíng)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-銷售稅金

銷售稅金=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加

項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金

投資利潤(rùn)率可根據(jù)損益表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算求得。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率

1、資本金利潤(rùn)率：指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為開發(fā)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：

2、資本金凈利潤(rùn)率：指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。其計(jì)算公式為：

【例6-9】 已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4 500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1 500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元、年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率。

【解】

(1)投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總率/項(xiàng)目總投資×100%=650/(4500+500)×100%=13.0%

(2)資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額/資本金×100%=650/1500×100%=43.3%

(3)資本金凈利潤(rùn)率=年平均稅后利潤(rùn)總額×100%=500/1500×l00%=33.3%

解析：這道題考試時(shí)一般為選擇題，由于可供選擇的答案比較多，所以一定要記清公式。

四、靜態(tài)投資回收期(Pb′)

含義：指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為：

詳細(xì)計(jì)算公式為：

上式得出的是以期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或 3.75年。

五、現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率

1、現(xiàn)金回報(bào)率

□含義：指置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。分類：稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

【例6-12】某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為：2.8/20×100%=14%;如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為2.2萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：2.2/20×100%=11%。

□現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)非常簡(jiǎn)單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報(bào)率也不同，因?yàn)樵摶貓?bào)率可能是稅前的，也可能是稅后的。

2、投資回報(bào)率

□含義：指置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報(bào)率中的收益包括還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加值，還可考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。

□在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，

□當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，

（責(zé)任編輯：）

共6頁(yè),當(dāng)前第4頁(yè)  第一頁(yè)  前一頁(yè)  下一頁(yè)