第二節(jié) 盈虧平衡分析●

一、 盈虧平衡分析的基本原理●

□盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產品成本、產銷量與盈利的平衡關系的方法。投資項目：隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，這種轉折點為盈虧平衡點(Break Even Point, BEP)，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。

□基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。

□分類：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析最常用

■當產銷量的變化不影響市場銷售價格和生產成本時，成本與產量、銷售收入與銷量之間呈線性關系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。

■當市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產銷量的變化會導致市場銷售價格和生產成本的變化，此時的成本與產量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。

□線性盈虧平衡分析的基本公式是：

年銷售收入方程：B=P×Q 年總成本費用方程：C=Cf+Cv×Q

式中，B銷售收入，P銷售單價，C總成本，Cf總固定成本，Cv單位變動成本，Q產銷量。

當實現盈虧平衡時，有B=C，即，由此推導出：

盈虧平衡產量

，盈虧平衡價格

，盈虧平衡單位產品變動成本

當產銷量超過平衡點數量Q*時，項目處于盈利區(qū)域;當產銷量小于平衡點數量Q*時，項目處于虧損區(qū)域。

【例7-1】某項目生產能力3萬件/年，產品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3 000萬元，成本與產量呈線性關系。

【解】 單位產品變動成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)

盈虧平衡產量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(萬件)

盈虧平衡價格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)

盈虧平衡單位產品變動成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)

【例】某房地產開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計)，預測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現全部銷售則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)。

【解】已知：總建筑面積Q=1×1.5=1萬m2，房屋開發(fā)成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 則

由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2

二、房地產項目的盈虧平衡分析●

□房地產項目的盈虧平衡分析：臨界點分析和保本點分析，其差異在于平衡點的設置。

■臨界點分析：是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

■保本點分析：是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。

單個因素臨界值的分析計算：列表法和圖解法，多個因素臨界值組合的分析計算：列表法。

1、最低租售價格分析

租金和售價是房地產項目最主要的不確定性因素，能否實現預定的租售價格，通常是開發(fā)投資項目成敗的關鍵。最低租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。

2、最低租售數量分析

最低銷售量和最低出租率，也是房地產項目最主要的不確定性因素，能否在預定售價下銷售出理想的數量，或在一定的租金水平下達到理想的出租率，通常是開發(fā)投資項目成敗的關鍵。 最低銷售量與可供銷售數量之間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產項目抗市場風險的能力越強。

3、最高土地取得價格

最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其它費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。最高土地取得價格與實際估測的土地取得價格之間差距越大，開發(fā)項目承受土地取得價格風險的能力越強。

4、最高工程費用

最高工程費用是指在預定銷售額下，要滿足預期的開發(fā)項目收益要求，所能承受的最高工程費用。最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風險的能力越大。

5、最高購買價格

最高購買價格是指在這樣的購買價格水平下，項目投資剛好滿足投資者的收益目標要求。最高購買價格高出實際購買價格的數額越大，說明該置業(yè)投資項目抵抗風險的能力越強。

6、最高運營費用比率

運營費用比率：指投資性物業(yè)中運營費用支出占毛租金收入的比率。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。

7、多因素臨界點組合

多個風險因素同時發(fā)生變化，引起開發(fā)項目經濟效益指標的變化，達到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。多因素臨界點組合的尋找可通過計算機完成。

三、房地產項目盈虧平衡分析示例

㈠保本點分析

某開發(fā)項目選用了出售方案，圖7-2和圖7-3分別顯示了當初始銷售價格和總開發(fā)成本變化時，開發(fā)項目稅前利潤為零所對應的盈虧平衡狀態(tài)。當初始售價下降33%、平均單方成本上升57%時，本開發(fā)項目的稅前利潤為零。表明本項目抵抗售價和成本變動風險的能力較強。

㈡ 臨界點分析

某開發(fā)項目選用了出租方案，圖7-4和7-5分別顯示了租金和出租率變化對利潤的影響。從中可以看出，該項目的最低租金為26.5美元/㎡，最低出租率為62%。因為當項目的初始月租金水平下降約32%即為26.5美元/㎡、出租率下降至62%時，本項目的稅后IRR接近目標收益為18%，使項目達到決策的臨界點。表明本項目抵抗租金和入住率變動風險的能力也較強。

（責任編輯：）

共5頁,當前第2頁  第一頁  前一頁  下一頁