第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析

第6章講述的各評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算中，每個(gè)因素的取值是以估計(jì)和預(yù)測為基礎(chǔ)的，而在實(shí)際開發(fā)投資中，這些因素容易發(fā)生變化，且有些因素的變化對評價(jià)結(jié)果有較大的影響。在評估過程中，找出這些主要影響因素，分析其變化對評估結(jié)果的影響，可為kfs或投資者提供更多的決策支持信息，并使其在以后的開發(fā)投資過程中得到有效的控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素●

開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、租售價(jià)格、開發(fā)期與租售期、貸款利率、建筑容積率有有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。

㈠土地費(fèi)用

土地費(fèi)用是開發(fā)項(xiàng)目評估中一個(gè)重要的計(jì)算參數(shù)。進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)如kfs還沒有獲取土地使用權(quán)，通常要參照近期土地成交的案例，通過市場比較或其它方法估算土地費(fèi)用。房地產(chǎn)市場的變化也會(huì)導(dǎo)致土地費(fèi)用的迅速變化。

㈡建安工程費(fèi)

□導(dǎo)致建安工程費(fèi)用發(fā)生變化的原因主要有兩種：

■kfs在決定購置某塊場地進(jìn)行開發(fā)前，通常要進(jìn)行或委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整個(gè)建安工程費(fèi)用的詳細(xì)估算，并在此基礎(chǔ)上測算能承受的最高地價(jià)。

■工程開工后，建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)發(fā)生變化，會(huì)導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。

㈢ 租售價(jià)格

租金收入或銷售收入構(gòu)成了開發(fā)項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流入。租金或售價(jià)的確定是通過與市場上近期成交的類似物業(yè)的租金或售價(jià)進(jìn)行比較、修正后得出的。這種比較實(shí)際上隱含著一個(gè)基本假設(shè)，即不考慮通脹因素以及租金和售價(jià)在開發(fā)期間的增加或減少，而僅以“今天”的租金和售價(jià)水平估算。同類型物業(yè)市場上供求關(guān)系的變化，開發(fā)過程中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等因素的變化，都會(huì)對物業(yè)租售價(jià)格水平產(chǎn)生影響。

㈣開發(fā)期與租售期

開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期，由準(zhǔn)備期和建造期兩個(gè)階段組成。建造期即建筑施工工期一般能夠較為準(zhǔn)確地估計(jì)。租售期(出租期或出售期)的長短與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場供求狀況、市場競爭狀況、預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢、房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系。租售期延長，會(huì)增加融資成本和管理費(fèi)用等項(xiàng)支出，將會(huì)給kfs帶來沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

㈤容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

項(xiàng)目用地面積一定時(shí)，容積率的大小決定項(xiàng)目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量，而建筑面積直接關(guān)系到項(xiàng)目的租金收入、銷售收入和建安工程費(fèi)用。即使有關(guān)部門批準(zhǔn)了開發(fā)項(xiàng)目的容積率或建筑面積，項(xiàng)目可供出租或出售的面積，在項(xiàng)目評估階段只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)大致估算。

㈥資本化率

□資本化率是影響經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果最主要的因素之一，其稍有變動(dòng)，將大幅度影響項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值的預(yù)測值。項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值或物業(yè)資本價(jià)值可用項(xiàng)目建成后年凈經(jīng)營收入除以資本化率來得到。利用折現(xiàn)現(xiàn)金流分析法進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)，行業(yè)內(nèi)部收益率或目標(biāo)收益率，在很大程度上影響著項(xiàng)目的投資決策。

□目前關(guān)于選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本化率的常用辦法，是選取若干個(gè)參照項(xiàng)目的實(shí)際凈租金收入與售價(jià)的比值，取其平均值作為評估項(xiàng)目的資本化率，即：

式中 Pi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的年凈租金收入;Vi—第i個(gè)參照項(xiàng)目的市場價(jià)值或售價(jià);R—資本化率。

由于不同估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識以及手中所掌握的市場資料所掌握的市場資料所限，所選擇的參照項(xiàng)目可能不同，因此會(huì)有不同的結(jié)論。由于開發(fā)周期內(nèi)市場行情的改變，以及參照項(xiàng)目與評估項(xiàng)目之間的差異，評估時(shí)所選擇的資本化率或折現(xiàn)率與將來實(shí)際投資收益率相比，也不可避免地會(huì)出現(xiàn)誤差，從而使開發(fā)商要承擔(dān)附加風(fēng)險(xiǎn)。

㈦貸款利率

貸款利率的變化對開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果的影響也很大。資金使用成本即利息支出對開發(fā)商最終獲利大小的影響極大。利率的影響，決定了開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿的有效性。

除以上7個(gè)主要不確定性因素外，開發(fā)項(xiàng)目總投資中資本金或借貸資金所占的比例等的變動(dòng)也都會(huì)對項(xiàng)目評估結(jié)果產(chǎn)生較大的影響。

二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素●

置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括：購買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

㈠購買價(jià)格

購買價(jià)格是置業(yè)投資項(xiàng)目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著置業(yè)投資經(jīng)營的績效。購買價(jià)格的確定，應(yīng)該以房地產(chǎn)估價(jià)師估算的擬購買房地產(chǎn)資產(chǎn)的公開市場價(jià)值或價(jià)格為基礎(chǔ)，但這種基于評估的購買價(jià)格有很大的不確定性。

㈡權(quán)益投資比率

權(quán)益投資比例指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿，使投資者所承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬相應(yīng)增加，權(quán)益投資收益率提高。金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資的比率不得低于某一要求的比率。

㈢空置率

空置率是準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例?？罩寐实淖兓c宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場供求關(guān)系、租戶支付租金的能力等有關(guān)。

㈣運(yùn)營費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用是為了保持物業(yè)正常運(yùn)行，滿足租戶的使用要求而支付的費(fèi)用。雖然可通過簽署長期合約來減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費(fèi)用的影響。對于舊有物業(yè)的投資，其大修理費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用，存在著較大的不確定性。與持有物業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，也會(huì)依不同的年度而有所變化。

三、不確定性因素的相互作用◎

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨(dú)立的形式，或者以相互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)果，是對開發(fā)投資項(xiàng)目的成本費(fèi)用和效益產(chǎn)生影響。在開發(fā)投資過程中，總收入和總費(fèi)用的變化并不同步。因此，有必要對各不確定性因素的變化情況，以及這些變化對kfs或投資者的收益有何影響，影響程度怎樣，進(jìn)行詳細(xì)分析，為開發(fā)投資決策提供充分的依據(jù)。

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