第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié) 可行性研究概述

一、可行性研究的含義和目的 ◎

□含義：是在項(xiàng)目投資決策前，分析、論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。具體地講，在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究;對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證;對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。

□目的：減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。

二、可行性研究的作用 ◎

1.作為申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)。2004年下半年推行企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)制。項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)容是可行性研究工作要解決的問題。

2.是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，要通過投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無銷路，有無競(jìng)爭(zhēng)能力，投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。

3.是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。金融機(jī)構(gòu)把可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件,對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。

4.是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。

5.是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案。

三、可行性研究的依據(jù)◎

1.國家相關(guān)法律法規(guī);

2.國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

3.國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

4.規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見;

5.出讓合同或土地使用權(quán)證書，或國土部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見;

6.環(huán)保部門出具的環(huán)評(píng)文件的審批意見;

7.交通部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見;

8.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料;

9.有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;

10.國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);

11.開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。

四、可行性研究的工作階段 ◎4個(gè)

㈠ 投資機(jī)會(huì)研究——一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

前者又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。投資機(jī)會(huì)研究粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)。投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。

㈡初步可行性研究——預(yù)可行性研究

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：⑴分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;⑵是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;⑶有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。需粗略審查的內(nèi)容：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

㈢詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%。

㈣項(xiàng)目評(píng)估和決策

投資主管部門在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)或備案時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位必須提交由具備相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制的《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》。未取得政府核準(zhǔn)文件的項(xiàng)目，均不得形式建設(shè)。

項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估階段。

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