第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第一節(jié) 可行性研究概述

一、可行性研究的含義和目的 ◎

□含義：是在項目投資決策前，分析、論證項目目標實現(xiàn)可能性的科學方法。具體地講，在項目投資決策前，對與項目有關的社會、經(jīng)濟和技術等方面情況進行深入細致的研究;對擬定的各種可能建設方案或技術方案進行認真的技術經(jīng)濟分析、比較和論證;對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。

□目的：減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。

二、可行性研究的作用 ◎

1.作為申請項目核準的依據(jù)。2004年下半年推行企業(yè)投資項目核準制。項目核準申請報告的主要內(nèi)容是可行性研究工作要解決的問題。

2.是項目投資決策的依據(jù)。一個開發(fā)建設項目，要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設地址、規(guī)模、建設內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品有無銷路，有無競爭能力，投資效果如何等，從而得出這項工程應不應該建或建設時應按哪種方案會取得最佳的效果，作為開發(fā)建設項目投資決策的依據(jù)。

3.是籌集建設資金的依據(jù)。金融機構把可行性研究報告作為項目申請貸款的先決條件,對可行性研究報告進行全面、細致的分析評估后，才能確定是否給予貸款。

4.是開發(fā)商與有關各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關部門協(xié)作。這些供應的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進行商談。有關技術引進和建筑設備進口須在可行性研究報告審查批準后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。

5.是編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。在可行性研究報告中，對項目的規(guī)模、地址、建筑設計方案構想、主要設備造型、單項工程結構形式、配套設施和公用輔助設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設方案。

三、可行性研究的依據(jù)◎

1.國家相關法律法規(guī);

2.國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

3.國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準;

4.規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見;

5.出讓合同或土地使用權證書，或國土部門出具的項目用地預審意見;

6.環(huán)保部門出具的環(huán)評文件的審批意見;

7.交通部門出具的交通影響評價文件的意見;

8.自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料;

9.有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料;

10.國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標;

11.開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。

四、可行性研究的工作階段 ◎4個

㈠ 投資機會研究——一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究

前者又分三種：地區(qū)研究、部門研究和以利用資源為基礎的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。主要內(nèi)容：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。投資機會研究粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計。投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。

㈡初步可行性研究——預可行性研究

在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：⑴分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定;⑵是否有進行詳細可行性研究的必要;⑶有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。需粗略審查的內(nèi)容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

㈢詳細可行性研究

詳細可行性研究是項目投資決策的基礎，是在分析項目技術、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關鍵步驟。投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%。

㈣項目評估和決策

投資主管部門在對項目進行核準或備案時，開發(fā)建設單位必須提交由具備相應工程咨詢資質(zhì)的機構編制的《項目申請報告》。未取得政府核準文件的項目，均不得形式建設。

項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面審核和再評估階段。

（責任編輯：）

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