第七章　風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

一、單項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期，由(　)兩個(gè)階段組成。

A、建造期與經(jīng)營(yíng)期

B、準(zhǔn)備期與經(jīng)營(yíng)期

C、準(zhǔn)備期和建造期

D、建造期和經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期

2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、權(quán)益投資比率是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始投資總額的比例

B、當(dāng)短期抵押貸款利率較低,資金可獲得性較好時(shí),風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率

C、權(quán)益投資比例低,說(shuō)明資本金少,借款資金多,使用了高的財(cái)務(wù)杠桿,投資者的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬相應(yīng)增加,權(quán)益投資收益率高

D、金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮,通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

3、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)2600萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/㎡，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為(　)。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(　)。

A、變動(dòng)成本的設(shè)置

B、銷售收入的不同

C、固定成本的設(shè)置

D、平衡點(diǎn)的設(shè)置

5、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測(cè)價(jià)格時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間的差距(　)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

A、越大

B、越小

C、沒(méi)有關(guān)系

D、無(wú)法判斷

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A、最高工程費(fèi)用

B、最高租售數(shù)量

C、最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

D、最高土地取得價(jià)格

7、保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或(　)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

A、2

B、3

C、4

D、多個(gè)

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括(　)。

A、多因素臨界點(diǎn)組合

B、最低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率

C、最低購(gòu)買(mǎi)價(jià)格

D、最高租售數(shù)量分析

9、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，首先需要做的是(　)。

A、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

B、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值

C、找出較為敏感的不確定性因素

D、確定用于名感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

10、敏感性分析是一種(　)分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。

A、動(dòng)態(tài)確定性

B、動(dòng)態(tài)不確定性

C、靜態(tài)確定性

D、靜態(tài)不確定性

11、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、決策樹(shù)法

C、概率分析法

D、解析方法

12、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是(　)。

A、專家調(diào)查法

B、篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)

C、解析方法

D、故障樹(shù)分析法

13、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其(　)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

A、影響重要性

B、變動(dòng)可能性

C、發(fā)生經(jīng)常性

D、類型歸屬性

14、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，一般采用(　)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析

15、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C、解析法建立在利用德?tīng)柗品ㄟM(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

16、進(jìn)行概率分析時(shí)，需要做的最后一個(gè)步驟是(　)。

A、計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

B、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

C、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

17、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差

B、計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率

C、計(jì)算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差

D、計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

18、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

19、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元;凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬(wàn)元，§乙=910萬(wàn)元，§丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是(　)。

A、乙<丙<甲< p="">

B、甲<乙<丙< p="">

C、丙<甲<乙< p="">

D、乙<甲<丙< p="">

20、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是(　)。

A、列出需要進(jìn)行模擬的因素

B、分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

D、通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

21、決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的(　)。

A、基礎(chǔ)

B、橋梁

C、目的

D、手段

22、運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是(　);二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。

A、投資的長(zhǎng)期性

B、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性

C、投資可逆性

D、投資不可逆性

23、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可通過(guò)(　)確定是否進(jìn)行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價(jià)

B、放棄型期權(quán)估價(jià)

C、成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

D、柔性期權(quán)估價(jià)

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