房地產(chǎn)估價(jià)的要素

一、估價(jià)當(dāng)事人

與估價(jià)活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師(估價(jià)主體)和估價(jià)委托人(需求者和服務(wù)對象)。

(一)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

依法設(shè)立的從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

《資產(chǎn)評估法》規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法采用合伙或公司形式。

合伙評估機(jī)構(gòu)應(yīng)有2名以上評估師，其合伙人2/3以上具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷，最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

公司制評估機(jī)構(gòu)8名以上評估師和2名以上股東，2/3以上股東3年以上從業(yè)經(jīng)歷，且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

(二)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師

通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。理論知識+實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)+職業(yè)道德

應(yīng)受聘于一個房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)間只能在一個房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù);不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費(fèi)。

(三)估價(jià)委托人

1.委托估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個人(估價(jià)服務(wù)的需求方)。

2.自用：司法拍賣估價(jià)報(bào)告，確定拍賣保留價(jià);

第三方使用：借款人委托的抵押估價(jià)報(bào)告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價(jià)報(bào)告是上市公司披露給社會公眾使用。

3.估價(jià)委托人、估價(jià)對象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人之間的區(qū)別和關(guān)系。重要考點(diǎn)

(1)估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人。

(2)估價(jià)對象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。

(3)要求能聯(lián)系實(shí)際，確定估價(jià)中這幾種身份的關(guān)系。

(4)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，委托人可能是貸款人，也可能是借款人，都是估價(jià)利害關(guān)系人，估價(jià)報(bào)告使用人是貸款人。

(5)房屋征收評估，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價(jià)利害關(guān)系人，也是估價(jià)報(bào)告使用人。

(6)房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，人民法院是估價(jià)委托人和報(bào)告使用人，但不是估價(jià)對象權(quán)利人，也不是估價(jià)利害關(guān)系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價(jià)利害關(guān)系人。(注意判斷題)

二、估價(jià)目的

估價(jià)委托人對估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。是委托人對估價(jià)的實(shí)際需要。

估價(jià)目的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險(xiǎn)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

估價(jià)目的不同，價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象、價(jià)值類型以及估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)等都可能不同，從而影響估價(jià)結(jié)果。

【2013年真題】根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照(　)劃分。

A.行政區(qū)域

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)對象規(guī)模

D.價(jià)值類型

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價(jià)目的劃分，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。參見教材P398。

聯(lián)想法。資質(zhì)等級，主要是什么不能做，一級資質(zhì)什么都能做，二級資質(zhì)兩個不能做(上市、清算)，三級資質(zhì)3個不能做(加個司法鑒定)，暫定三級5個不能做(再加房屋征收和在建工程抵押)。

三、估價(jià)對象

估價(jià)對象是所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。估價(jià)對象由委托人和估價(jià)目的雙重決定。

估價(jià)對象：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

四、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

所評估的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格對應(yīng)的某一特定時(shí)間。

同一估價(jià)對象在不同的時(shí)間會有不同的價(jià)值或價(jià)格，必須明確估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的具體時(shí)間。價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來確定?？赡苁乾F(xiàn)在、過去或?qū)淼哪硞€時(shí)間。

確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在前，得出評估價(jià)值在后。

五、價(jià)值類型

所評估的估價(jià)對象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。價(jià)值類型由估價(jià)目的確定。同一估價(jià)對象可以有不同價(jià)值類型。

同一估價(jià)對象在同一時(shí)間的具體某種價(jià)值和價(jià)格，是其在相應(yīng)估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價(jià)目的下的評估價(jià)，如買賣價(jià)格，評估價(jià)值，計(jì)稅價(jià)值，彼此之間可能不同。

6類價(jià)值類型：市場價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、殘余價(jià)值。

六、估價(jià)原則

估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在反復(fù)估價(jià)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識價(jià)格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。估價(jià)原則使不同的估價(jià)師對估價(jià)的基本前提具有一致性，對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評估價(jià)值趨于相同或近似。

七、估價(jià)程序

完成估價(jià)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作的先后次序。

估價(jià)程序的作用：保證估價(jià)質(zhì)量、提高估價(jià)效率、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范估價(jià)行為。

八、估價(jià)依據(jù)

作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。包括：

(1)有關(guān)法律、法規(guī)、政策，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，司法解釋，地方性法規(guī)，部門規(guī)章和政策，地方政府規(guī)章和政策。

(2)有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見、地方標(biāo)準(zhǔn)等。

(3)估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同和委托人提供的估價(jià)所需資料。

(4)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師掌握和收集的估價(jià)所需資料。

在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象選取估價(jià)依據(jù)。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同。

國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價(jià)的底線(最低要求)。

鼓勵估價(jià)機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。

【2013年真題】在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)(　)來選取。

A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則

B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果

C.估價(jià)程序和估價(jià)方法

D.估價(jià)目的和估價(jià)對象

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價(jià)依據(jù)。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對象來選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對象，估價(jià)依據(jù)有所不同。參見教材P34。

記住“估價(jià)目的是龍頭”。在各估價(jià)要素中，很多要素都是由估價(jià)目的決定的。

九、估價(jià)假設(shè)

針對估價(jià)對象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括：一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。

合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，體現(xiàn)了估價(jià)師的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德。

其作用(2個)：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu);告知、提醒報(bào)告使用人，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。

【2012年真題】估價(jià)假設(shè)是指估價(jià)師對估價(jià)所必要且能準(zhǔn)確確定的前提條件作出的某種假定。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是估價(jià)假設(shè)。估價(jià)假設(shè)是針對估價(jià)對象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定。參見教材P34。

【2012年真題】在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有(　)。

A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.使評估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格

D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)

E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是估價(jià)假設(shè)。其作用(2個)：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu);告知、提醒報(bào)告使用人，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。參見教材P35。

【2013年真題】臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評估，但估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過估價(jià)假設(shè)來規(guī)避。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。應(yīng)遵循合法原則，按法定用途而不是實(shí)際用途評估;另外不得濫用估價(jià)假設(shè)。參見教材P156。

【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有(　)。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是合法原則。已被查封的房地產(chǎn)，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處置時(shí)，存在諸多限制，產(chǎn)權(quán)存在瑕疵;如果是抵押估價(jià)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，以及房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)，必需要進(jìn)行減價(jià)處理;只有在征收和司法拍賣這兩種情況下，可以不用考慮產(chǎn)權(quán)的瑕疵，按照市場價(jià)格進(jìn)行評估。參見教材P157。

十、估價(jià)方法

比較法、收益法和成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、長期趨勢法等。

每種估價(jià)方法都有其適用對象和條件。同時(shí)運(yùn)用，相互驗(yàn)證，但不應(yīng)相互替代。不同方法可以互補(bǔ)，如特殊廠房不適用比較法，但適用成本法;待開發(fā)土地不適用成本法，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法;在建工程不適用比較法，但適用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

十一、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)活動得出的估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。

鑒證性估價(jià)要求客觀公正，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對估價(jià)結(jié)果的意見，不能在完成估價(jià)之前討論估價(jià)結(jié)果;更不得為招攬業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。

估價(jià)結(jié)果可能受估價(jià)師個人因素影響。

編輯推薦：

2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名提醒平臺

注冊房估師考試各章節(jié)精華考點(diǎn)及試題

答疑：2019年房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)歷達(dá)不到報(bào)考條件怎么辦?

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁