房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類

房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價(jià)值。

1.價(jià)格和價(jià)值

(1)房地產(chǎn)價(jià)格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件(三條件)：使用價(jià)值，稀缺性，有效需求(意愿+購買能力)。

注意區(qū)分：需要的概念

1)需要(要求或欲望)≠有效需求(有支付能力)。

2)房地產(chǎn)需求：自用需求——“為用而買”

投資需求——“為租而買”

投機(jī)需求——“為賣而買”

3)價(jià)格：商品經(jīng)濟(jì)(或市場經(jīng)濟(jì))制度下的分配方式。價(jià)格上漲，抑制消費(fèi)和擴(kuò)大生產(chǎn);價(jià)格下降，刺激消費(fèi)、減少生產(chǎn)和消除存貨。

(3)使用價(jià)值和交換價(jià)值。

交換價(jià)值是指商品之間相互交換的量的比例。

使用價(jià)值(有用性)是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值就沒有交換價(jià)值。沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。

房地產(chǎn)既有使用價(jià)值，也有交換價(jià)值。

【例題】房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指(　)。

A.使用價(jià)值

B.交換價(jià)值

C.投資價(jià)值

D.賬面價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。參見教材P85。

【例題】就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的交換價(jià)值。參見教材P85。

2.掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值

(1)掛牌價(jià)格

出售要價(jià)。通常高于成交價(jià)格。不能作為估價(jià)依據(jù)，僅是了解市場行情的參考。掛牌價(jià)與成交價(jià)之差稱為議價(jià)空間。議價(jià)空間小，說明市場景氣(砍不下價(jià))。

(2)成交價(jià)格

成交價(jià)格：成功交易中買方支付和賣方接受的金額。(兩個(gè)特點(diǎn)：是已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格)

成交價(jià)格形成機(jī)制：

1)賣方要價(jià)：賣方出售時(shí)所愿意接受的價(jià)格。(越高越好，存在“賣方最低賣價(jià)”)

2)買方出價(jià)：買方購買時(shí)所愿意支付的價(jià)格。(越低越好，存在“買方最高買價(jià)”)

3)賣方要價(jià)和買方出價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。

【難點(diǎn)】最低賣價(jià)、最高買價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系

當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)，才有成交可能。

三者關(guān)系：成交時(shí)，最高買價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣價(jià)。

最高買價(jià)與最低賣價(jià)之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。

實(shí)際成交價(jià)格落在區(qū)間的某個(gè)位置取決于市場性質(zhì)：買方市場/賣方市場，議價(jià)能力和技巧。

【重點(diǎn)】買方市場與賣方市場

買方市場，供大于求，相對過剩，買方主導(dǎo)。成交價(jià)偏向賣方的最低賣價(jià)，價(jià)格偏低。

賣方市場，供不應(yīng)求，相對短缺，賣方主導(dǎo)。成交價(jià)偏向買方的最高買價(jià)，價(jià)格偏高。

【例題】在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。賣方市場下，賣方處于主導(dǎo)，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。參見教材P87。

正常成交價(jià)格：不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格。

特殊交易，包括利害關(guān)系人之間、對交易對象或市場行情缺乏了解、被迫出售或被迫購買(包括急于出售或購買)、人為哄抬、特殊偏好、相鄰房地產(chǎn)合并、受迷信影響等的交易。

(與比較法中的非正常交易價(jià)格修正對照)

正常成交價(jià)格形成條件(7個(gè))：公開市場;交易對象具備市場性;買者賣者眾多;買者和賣者完全自愿;自私理性(經(jīng)濟(jì)人假定);完全信息;適當(dāng)?shù)慕灰灼陂g，不急于出售或購買。

成交價(jià)格的高低，還和交易方式有關(guān)。

招標(biāo)成交價(jià)——可實(shí)現(xiàn)高地價(jià)

拍賣成交價(jià)——最能抬高地價(jià)

掛牌成交價(jià)——可實(shí)現(xiàn)高地價(jià)

協(xié)議成交價(jià)——一般會降低地價(jià)

一般情況下，協(xié)議地價(jià)最低，其次是招標(biāo)地價(jià)，最高的是拍賣、掛牌地價(jià)。

【例題】在建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評估(　)。

A.掛牌底價(jià)

B.正常市場價(jià)格

C.競買人可承受的最高價(jià)

D.最可能的成交價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。因?yàn)槭菫楦傎I人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價(jià);而如果是政府部門委托估價(jià)，則是掛牌底價(jià)。參見教材P86。

(3)市場價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的平均價(jià)格(平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))，不是簡單平均，要剔除偶然和不正常因素造成的價(jià)格差異。

(4)理論價(jià)格，真實(shí)需求=真實(shí)供給的價(jià)格。

【辨析】市場價(jià)格和理論價(jià)格

市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。

正常情況下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。

但在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價(jià)格可能會較大幅度、較長時(shí)期脫離理論價(jià)格。

【辨析】成交價(jià)格、市場價(jià)格與理論價(jià)格的關(guān)系

成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格上下波動，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格上下波動。

(5)評估價(jià)值

評估價(jià)值是通過估價(jià)活動得出的估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格。它是估價(jià)師的估計(jì)值。

【辨析】

比較法——比較價(jià)值，傾向于成交價(jià)格，趨向于市場價(jià)格

成本法——成本價(jià)值，傾向于最低賣價(jià)

收益法——收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值，傾向于最高買價(jià)，趨向于理論價(jià)格

正常成熟市場下，四種價(jià)值應(yīng)該基本一致。

房地產(chǎn)泡沫期，比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值、成本價(jià)值。

成本價(jià)值(不考慮外部折舊)大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，說明房地產(chǎn)供大于求或市場不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。(聯(lián)系實(shí)際理解)

同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師的評估價(jià)值不完全相同，允許合理誤差。

良好的評估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場價(jià)格

正常交易的成交價(jià)接近市場價(jià)格;

正常市場的市場價(jià)格接近理論價(jià)格;

科學(xué)準(zhǔn)確的估價(jià)，評估價(jià)值接近市場價(jià)格或理論價(jià)格。

【例題】下列關(guān)于比較價(jià)格、成本價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，成本價(jià)格低于收益價(jià)格

B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于成本價(jià)格

C.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，成本價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比較價(jià)格或收益價(jià)格

D.比較價(jià)格傾向于成交價(jià)格，成本價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。選項(xiàng)A，正常市場狀態(tài)下，比較價(jià)值與收益價(jià)值基本一致;選項(xiàng)B，市場存在泡沫時(shí)，比較價(jià)值大于收益價(jià)值;選項(xiàng)D，收益價(jià)值傾向于最高買價(jià)，成本價(jià)值傾向于最低賣價(jià)，比較價(jià)值傾向于成交價(jià)格。參見教材P89。

【例題】在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于比較法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。成本價(jià)值(不考慮外部折舊)大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，說明房地產(chǎn)供大于求或市場不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。參見教材P90。

3.市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、殘余價(jià)值——6種價(jià)值類型，后5種為非市場價(jià)值

(1)市場價(jià)值

市場價(jià)值的形成條件5個(gè)：①適當(dāng)營銷，即估價(jià)對象展示，足以吸引潛在買者的注意。②熟悉情況。③謹(jǐn)慎行事，冷靜、理性、謹(jǐn)慎，沒有感情用事。④不受強(qiáng)迫。自發(fā)交易，買方不急于購買，賣方不急于出售，無被迫性。⑤公平交易，買賣雙方均為自己利益最大化進(jìn)行交易，沒有內(nèi)幕關(guān)聯(lián)交易。

隱含前提：市場參與者集體的觀念和行為，包括不存在買方因特殊興趣而給予附加出價(jià);既不過于樂觀又不過于保守(適中);最高最佳利用;繼續(xù)利用(對企業(yè)而言即持續(xù)經(jīng)營)。

非市場價(jià)值：不符合市場價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場價(jià)值。

有：快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。(重要考點(diǎn))市場價(jià)值加上這五種非市場價(jià)值，總共是六種基本價(jià)值類型。

【例題】對于同一估價(jià)對象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評估值最大的一般是(　)。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場價(jià)值

C.殘余價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。一般市場價(jià)值在價(jià)值類型中評估值最大。參見教材P90～93。

(2)投資價(jià)值(重要考點(diǎn))

投資價(jià)值指估價(jià)對象對某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

市場價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對典型投資者(市場上抽象的一般投資者，代表市場上大多數(shù)投資者的觀點(diǎn))的價(jià)值。

投資價(jià)值與市場價(jià)值的區(qū)別：

市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的。唯一性。

投資價(jià)值僅對特定投資者而言，基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。投資價(jià)值因人而異。

投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況、風(fēng)險(xiǎn)偏好、對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期或信心不同。這些因素影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益和風(fēng)險(xiǎn)等的估計(jì)，從而影響投資價(jià)值的估計(jì)。

【例題】房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評估出的價(jià)值屬于(　)。

A.市場價(jià)值

B.清算價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.投資價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值指估價(jià)對象對某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。參見教材P91。

評估投資價(jià)值與評估市場價(jià)值的方法相同，有關(guān)估價(jià)參數(shù)的取值不同。

例如，投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評估，價(jià)值是預(yù)測的未來凈收益的現(xiàn)值之和，但對未來凈收益的預(yù)測和選取參數(shù)的立場不同。

市場價(jià)值 投資價(jià)值

折現(xiàn)率 社會一般收益率(典型投資者要求的收益率) 特定投資者要求的最低收益率(最低期望收益率)

未來凈收益的估計(jì) 客觀(或折中) 可能樂觀，也可能悲觀

【例題】在評估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。評估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率。參見教材P92。

投資實(shí)現(xiàn)的條件：投資價(jià)值≧市場價(jià)值，可以投資。

房地產(chǎn)估價(jià)通常是評估市場價(jià)值;房地產(chǎn)估價(jià)師有時(shí)評估投資價(jià)值，為投資者決策提供參考。如土地出讓市場中，參與者委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其可承受的最高價(jià)，為確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)——投資價(jià)值評估。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為(　)。

A.市場價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.謹(jǐn)慎價(jià)值

D.在用價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。投資價(jià)值是針對特定的投資者而言的。該企業(yè)的最高出價(jià)，就是建立在個(gè)別判斷基礎(chǔ)上的，屬于投資價(jià)值。參見教材P91。

【例題】關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有(　)。

A.市場價(jià)值是客觀的，非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.投資價(jià)值和市場價(jià)值采取收益法評估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

C.投資價(jià)值趨向于市場價(jià)值

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購買者委托評估其承受的最高購買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評估

E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評估

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B，投資價(jià)值和市場價(jià)值采取收益法評估時(shí)，市場價(jià)值采取社會一般收益率，而投資價(jià)值采取投資者要求的最低收益率。選項(xiàng)C，投資價(jià)值和市場價(jià)值的形成視角和基礎(chǔ)不同。參見教材P90～92。

【例題】對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評估出的投資價(jià)值，一般大于市場價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場價(jià)值和投資價(jià)值的關(guān)系是不一定的。投資價(jià)值大于市場價(jià)值，投資者會投資。投資價(jià)值小于市場價(jià)值，投資者放棄投資。參見教材P90～92。

(3)現(xiàn)狀價(jià)值(重要考點(diǎn))

現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。實(shí)際狀況包括當(dāng)前的用途、規(guī)模和檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。

在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場價(jià)值。

合法利用下，必然有：

(市場價(jià)值-現(xiàn)狀價(jià)值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С龊蛻?yīng)得利潤。

否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場價(jià)值。

【例題】下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.現(xiàn)狀價(jià)值為市場價(jià)值

B.投資價(jià)值屬于非市場價(jià)值

C.市場價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價(jià)對象可能有不同類型的價(jià)值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值是否是市場價(jià)值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價(jià)值，不是的話，就會低于市場價(jià)值。參見教材P92。

【例題】房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值小于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場價(jià)值。參見教材P92。

(4)快速變現(xiàn)價(jià)值(重要考點(diǎn))

快速變現(xiàn)值是指不符合市場價(jià)值形成條件中“適當(dāng)營銷” 下的價(jià)值。例如，賣家急于脫手，司法拍賣處置，都是快速變現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期，價(jià)格較低。快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場價(jià)值。

(5)謹(jǐn)慎價(jià)值(重要考點(diǎn))

謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評估的價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見本書第四章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。

【例題】房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)以市場價(jià)值為基準(zhǔn)。參見教材P93。

(6)殘余價(jià)值(重要考點(diǎn))

殘余價(jià)值是指估價(jià)對象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。通常低于市場價(jià)值。例如，某個(gè)針對特定品牌進(jìn)行了特色裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，該特色裝飾裝修不僅不會增加該房地產(chǎn)的價(jià)值，而且會降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。

特例：征收情況下，假設(shè)該餐廳繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價(jià)值，而不是殘余價(jià)值(公平補(bǔ)償)。

區(qū)分：殘余價(jià)值和殘值

殘余價(jià)值，大于或等于殘值，僅在估價(jià)對象使用壽命結(jié)束時(shí)，殘余價(jià)值等于殘值。

【例題】下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場價(jià)值的有(　)。

A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

B.出租人權(quán)益價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.承租人權(quán)益價(jià)值

E.殘余價(jià)值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值;殘余價(jià)值一般低于市場價(jià)值，這兩個(gè)是非市場價(jià)值。參見教材P90。

思考：幾種非市場價(jià)值與市場價(jià)值的大小關(guān)系?

快速變現(xiàn)價(jià)值<市場價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值<市場價(jià)值;

合法利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值≤市場價(jià)值;

非法利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值可能>市場價(jià)值;投資價(jià)值≥或<市場價(jià)值。

投資價(jià)值是站在特定投資者角度，用其要求的數(shù)據(jù)或自身數(shù)據(jù)進(jìn)行估價(jià)時(shí)的價(jià)值。

市場價(jià)值則是用客觀正常數(shù)據(jù)，站在大多數(shù)投資者立場上進(jìn)行估價(jià)的價(jià)值。

如政府舉行對國有建設(shè)用地使用權(quán)招、牌、掛出讓，想要取得土地者委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為取得土地評估其能承受的投標(biāo)報(bào)價(jià)。

4.買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值

(1)買賣價(jià)格

買賣方式的交易金額。

(2)租賃價(jià)格

在土地或土地為主的情況下——地租

在建筑物與土地合在一起的情況下——房租

【重點(diǎn)】租金的分類

租金種類 包含的項(xiàng)目

市場租金

商品租金 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤(八項(xiàng))

成本租金 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅(五項(xiàng))

準(zhǔn)成本租金

福利租金

完整的房租 地租、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)、租賃費(fèi)用(租賃代理費(fèi))、租賃稅費(fèi)(增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)等)、利潤(十項(xiàng))

商品租金和成本租金的差別，多3個(gè)項(xiàng)目——保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤。

記憶竅門：“保利地產(chǎn)”，保(險(xiǎn))、利(潤)、地(租)。

【重點(diǎn)】實(shí)際房租與完整租金的差別

完整的房租十個(gè)構(gòu)成因素，實(shí)際中的房租可能包含著上述完整的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，如可能包含家具電器使用費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、甚至包含水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)等;也可能未包含上述完整的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，如出租人與承租人約定房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等由承租人負(fù)擔(dān)。

注意租賃價(jià)格與租賃權(quán)價(jià)格是兩個(gè)不同的概念。

【例題】下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

A.折舊費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.管理費(fèi)

D.保險(xiǎn)費(fèi)

E.房產(chǎn)稅

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。成本租金包括：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅。商品租金和成本租金的差別，多3個(gè)項(xiàng)目——保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤。參見教材P94。

(3)抵押價(jià)值

抵押價(jià)值是在抵押期間的各個(gè)時(shí)點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價(jià)值任何時(shí)候都要大于未償還的貸款余額。

法定優(yōu)先受償款，是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括3項(xiàng)：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款(已經(jīng)存在)，不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還未發(fā)生)。

【重要考點(diǎn)】

如何記憶：法定優(yōu)先，誰是優(yōu)先權(quán)利人?

已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——給抵押權(quán)人

拖欠的建設(shè)工程價(jià)款——給施工承包人，保證正常的建筑市場秩序

其他法定優(yōu)先款，如補(bǔ)地價(jià)——給政府

不包括的項(xiàng)目：訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還沒發(fā)生，不是優(yōu)先權(quán)利)。抵押處置時(shí)，從抵押處置收益中優(yōu)先開支。

抵押價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般選實(shí)地查勘之日。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)要做“估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析”，向估價(jià)報(bào)告使用作“估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估”等提示。

當(dāng)?shù)盅簝r(jià)值<未償還的貸款余額時(shí)，抵押人需追加擔(dān)保，或者提前清償債務(wù)。

抵押貸款額度=抵押價(jià)值×抵押率

抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款

將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押，再次抵押價(jià)值：

再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款

【例3-1】某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價(jià)格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計(jì)為10000m2的住房，預(yù)購人平均按房價(jià)的70%辦理了住房抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為1860萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少500萬元。現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅郝室话銥?0%。請求取該在建工程的再次抵押價(jià)值。

『答案解析』該在建工程的再次抵押價(jià)值求取如下：

該在建工程的再次抵押價(jià)值

=20000×[(50000-10000)/50000]-1860/60%-500

=12400(萬元)

【例題】在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D.訴訟費(fèi)用

E.其他法定優(yōu)先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P95。

(4)計(jì)稅價(jià)值

為征稅目的而評估的價(jià)值。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)。

(5)征收價(jià)值

征收補(bǔ)償價(jià)值，為國家征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。

(6)保險(xiǎn)價(jià)值

為保險(xiǎn)目的而評估的價(jià)值。房地產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。

投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，不包含土地價(jià)值，主要是建筑物的重置成本(或重建成本)和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。

【例題】在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評估的應(yīng)是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，不包含土地價(jià)值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)?；馂?zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)，排除AD。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。參見教材P96。

5.房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

(1)房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格

房屋所有權(quán)價(jià)格、土地所有權(quán)價(jià)格。

(2)土地使用權(quán)價(jià)格

中國目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格主要是國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。

通常情況下，土地所有權(quán)價(jià)格高于土地使用權(quán)價(jià)格，但在現(xiàn)實(shí)復(fù)雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反情形。

(3)其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格

地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格。

6.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值

(1)無租約限制價(jià)值，不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，是房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。

(2)出租人權(quán)益價(jià)值(有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值)，是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。含：1)已出租部分租賃期內(nèi)合同租金收益現(xiàn)值;2)未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿市場租金收益現(xiàn)值。

(3)承租人權(quán)益價(jià)值(租賃權(quán)價(jià)值)，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。合同租金與市場租金的差額的收益現(xiàn)值。

(4)合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價(jià)值<無租約限制價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值為正。如果合同租金>市場租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)。

(5)同一宗房地產(chǎn)：

無租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值

(6)對于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。

【例題】關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的有(　)。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值有影響

B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估承租人權(quán)益價(jià)值

C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下的評估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。選項(xiàng)A應(yīng)該無影響，無租約限制則無合同租金，無租約限制價(jià)值有時(shí)又稱為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，合同租金與市場租金的差異對其沒有影響。選項(xiàng)B應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價(jià)格;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價(jià)值<無租約限制價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值為正。如果合同租金>市場租金，則出租人權(quán)益價(jià)值會大于無租約限制價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)。選項(xiàng)E承租人的權(quán)益價(jià)值就是按合同租金與市場租金的差額所評估的價(jià)值。考試時(shí)可以聯(lián)系實(shí)際印證。參見教材P99。

7.歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值

(1)歷史成本

資產(chǎn)購置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購置時(shí)所付出的對價(jià)的公允價(jià)值。

(2)重置成本

現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額。

(3)可變現(xiàn)凈值

資產(chǎn)正常對外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時(shí)估計(jì)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。

(4)現(xiàn)值

預(yù)計(jì)從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額。

(5)公允價(jià)值

在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;

2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)?！?/p>

在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中，采用公允價(jià)值模式或成本模式。達(dá)到相關(guān)條件，公允價(jià)值模式應(yīng)優(yōu)先成本模式。

(6)賬面價(jià)值

固定資產(chǎn)賬面價(jià)值=固定資產(chǎn)成本-累計(jì)折舊-累計(jì)減值準(zhǔn)備

采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值計(jì)量的，通常需要定期重新估價(jià)，以使賬面價(jià)值與市場價(jià)值保持一致。

歷史成本始終不變，賬面價(jià)值隨著時(shí)間流逝不斷減少，重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值是隨著時(shí)間波動。

【例題】下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

B.投資價(jià)值高于市場價(jià)值

C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。

投資價(jià)值是對某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會因投資者的不同而、不同，所以選項(xiàng)B錯(cuò)誤。賬面價(jià)值在歷史成本計(jì)量下，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項(xiàng)目后的余額。參見教材P90～93、P101。

8.市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)

按照政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度劃分。

形成機(jī)制 估價(jià)規(guī)定 適用

市場調(diào)節(jié)價(jià) 市場競爭形成，經(jīng)營者自主制定 依據(jù)市場供求狀況 商品房

政府指導(dǎo)價(jià) 政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定 不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度 經(jīng)濟(jì)適用房

政府定價(jià) 由政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定價(jià)格 估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn) 房改房

公共租賃房

廉租房

(1)最高限價(jià)和最低限價(jià)

1)最高限價(jià)——如：限價(jià)房。

2)最低限價(jià)——最低保護(hù)價(jià)，如工業(yè)建設(shè)用地出讓時(shí)的最低出讓價(jià)格。

3)有最高限價(jià)的房地產(chǎn)，評估價(jià)值不得超過最高限價(jià)。

4)有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，評估價(jià)值不得低于最低限價(jià)。

(2)新建的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格，政府指導(dǎo)價(jià)，保本微利原則。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素，利潤率控制在3%以下。

9.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

基準(zhǔn)地價(jià)是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。(概念表述和以前有差別了)

標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價(jià)格。

房屋重置價(jià)格：不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。

10.土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值

(1)土地價(jià)值

空地就是指土地的價(jià)值;有建筑物的土地，則是指土地自身的價(jià)值，不包含附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

五種土地生熟情況：

1)未完成土地征收補(bǔ)償?shù)募w土地;

2)已完成土地征收補(bǔ)償?shù)赐瓿伞叭ㄒ黄健币陨祥_發(fā)的土地;

3)已完成土地征收補(bǔ)償和“三通一平”以上開發(fā)的土地;

4)未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)膰型恋?

5)已完成房屋征收補(bǔ)償?shù)膰型恋亍?/p>

(2)建筑物價(jià)值

建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。

(3)房地價(jià)值

建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

同一宗房地產(chǎn)：

1)房地價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值(組合技術(shù))

2)土地價(jià)值=房地價(jià)值-建筑物價(jià)值(剩余技術(shù))

3)建筑物價(jià)值=房地價(jià)值-土地價(jià)值

【辨析】

上述三個(gè)公式對于房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不適用。

房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值(外部性的原因)2≥1+1

房地產(chǎn)合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和(外部性的原因)1+1≥2

11.總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

(1)總價(jià)格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體價(jià)格，總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平高低。

(2)單位價(jià)格

1)單位價(jià)格簡稱單價(jià)，其中土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，建筑物單價(jià)通常是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格，房地單價(jià)通常是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。單價(jià)一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平高低。

2)價(jià)格單位由貨幣和面積構(gòu)成。

3)貨幣：包括幣種和貨幣單位。

4)面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。

5)面積內(nèi)涵：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積。居住面積，營業(yè)面積，可出租面積，可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。

6)面積單位——(平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等)。

(3)樓面地價(jià)

樓面地價(jià)，分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

幾個(gè)很重要的計(jì)算公式

土地總價(jià)=土地單價(jià)×土地面積=樓面地價(jià)×建筑面積

例如，甲地單價(jià)7000元/m2，乙地單價(jià)5100元/m2，其他條件完全相同，甲土地比乙土地貴。但如果容積率不同，不能簡單地根據(jù)土地單價(jià)的高低來判斷地塊價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。

如果甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價(jià)為1400元/m2，乙地的樓面地價(jià)為1700元/m2。根據(jù)樓面地價(jià)，乙地反而比甲地貴。

在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋(含土地)在市場上的售價(jià)基本相同(但在人們越來越重視環(huán)境的情況下，高的容積率意味著高的建筑密度，從而房價(jià)會受到一定的影響)。

【例題】采用成本法評估某新建商品房的價(jià)值，測算出的建筑物重置單價(jià)為3200元/m2，土地重新取得單價(jià)為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價(jià)為(　)元/m2。

A.3700

B.4040

C.4250

D.5300

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=2100/2=1050元/m2，單價(jià)=3200+1050=4250元/m2。參見教材P105。

【例題】甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價(jià)為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。甲地塊樓面地價(jià)=3000/1.6=1875元/m2，乙地塊樓面地價(jià)=3500/1.8=1944.44元/m2。當(dāng)其他條件相同時(shí)，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。參見教材P105。

【2012年真題】甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價(jià)為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年;乙土地單價(jià)為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經(jīng)濟(jì)(假設(shè)土地報(bào)酬率為6%)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。

V∞=V40/[1-1/(1+6%)40]

=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬元/m2)

甲土地的樓面地價(jià)=1263.89/4=387.69(元/m2)。

V∞=V50/[1-1/(1+6%)50]

=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(萬元/m2)

乙土地的樓面地價(jià)=854.14/2.5=380.67(元/m2)。

乙土地的樓面地價(jià)<甲土地的樓面地價(jià)，所以投資乙土地更經(jīng)濟(jì)。參見教材P105。

12.名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格(必考)

名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。

實(shí)際價(jià)格，在名義價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或處理才能得到。價(jià)值時(shí)點(diǎn)的一次性支付的價(jià)格。

(1)未扣除價(jià)格因素的價(jià)格為名義價(jià)格，扣除了價(jià)格因素后的價(jià)格是實(shí)際價(jià)格。

(2)在買房贈送裝修、家具、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的情況下，未減去相應(yīng)價(jià)值的價(jià)格為名義價(jià)格，減去了相應(yīng)價(jià)值后的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

(3)交易當(dāng)事人不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格是名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)格是實(shí)際價(jià)格。

(4)買賣雙方因?yàn)榧s定稅費(fèi)的承擔(dān)方式不同，也可能導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格的不符。

(5)在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格是名義價(jià)格。在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

【重點(diǎn)】名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算

根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算，將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格。

一套建筑面積為100m2、單價(jià)為3000元/m2、總價(jià)30萬元的住宅，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

(1)要求在成交日期一次性付清。

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

(3)以抵押貸款方式支付，如首期支付房價(jià)的30%(即9萬元)，余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

(4)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。

(5)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。采取這種分期支付價(jià)款的，買方在支付第二期、第三期付款時(shí)，應(yīng)按照支付第一期價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

(6)約定在成交日期后的某個(gè)日期一次性付清，如在第一年年末一次性付清。

在上述第一、三、五種付款方式下，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相同，單價(jià)均為3000元/m2，總價(jià)均為30萬元。

在第二種情況下，名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際單價(jià)為3000×(1-5%)=2850(元/m2)，實(shí)際總價(jià)為28.5萬元。

在第四種情況下，名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際總價(jià)為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2928元/m2。

在第六種情況下：名義單價(jià)為3000元/m2，名義總價(jià)為30萬元;實(shí)際總價(jià)為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價(jià)為2857元/m2。

總結(jié)：打折，延期付款(延遲期內(nèi)不付利息)都會導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格低于名義價(jià)格。

分期付款，延期付款(延遲期內(nèi)付利息)不管怎么安排還款方式，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格都是一致的。

【例題】一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。(1)名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相同;(3)由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以AB可以排除。(5)肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。參見教材P106～107。

13.現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房價(jià)格、期房價(jià)格

(1)現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

(2)期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格，主要是期房價(jià)格，其中最常見的是期房價(jià)格(含土地價(jià)格)。期房價(jià)格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價(jià)格。

(5)在期房與現(xiàn)房品質(zhì)相同(包括位置、用途、質(zhì)量、性能、裝修、環(huán)境和配套設(shè)施等相同)的情況下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。

(6)從可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總會有風(fēng)險(xiǎn)(如有可能不能按期交房，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比預(yù)售時(shí)約定的差)，所以，期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系是：

期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

【重要考點(diǎn)】

同品質(zhì)的情況下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。

【例3-2】某套商品住宅期房的建筑面積為90m2，尚需10個(gè)月建成交付使用。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)格為每平方米建筑面積4500元，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計(jì)年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的5%。請計(jì)算該期房目前的市場價(jià)格。

『答案解析』該期房目前的市場價(jià)格(單價(jià))為V，則：

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在現(xiàn)實(shí)中，通常出現(xiàn)同地段的期房價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格高的相反現(xiàn)象。這主要是由于兩者的品質(zhì)、付款方式不同，如期房的戶型和環(huán)境較好、不需要現(xiàn)在付清全款等。

14.起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是新建商品房銷售中的幾種價(jià)格。

種類 內(nèi)容 備注

起價(jià) 銷售商品房的最低價(jià)格，最差的樓層、朝向、戶型的價(jià)格 價(jià)格引誘、起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平

標(biāo)價(jià) 也稱賣方報(bào)價(jià)、掛牌價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)目表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的價(jià)格 圍繞著這個(gè)價(jià)格進(jìn)行討價(jià)還價(jià)、按照一個(gè)比這個(gè)價(jià)格低的價(jià)格成交

成交價(jià) 買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格，商品房買賣合同中寫明的價(jià)格

均價(jià) 新建商品房的平均價(jià)格，標(biāo)價(jià)的平均價(jià)和成交價(jià)的平均價(jià)格 可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平

15.評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)——拍賣中的價(jià)格

(1)拍賣評估價(jià)：為人民法院或有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣房地產(chǎn)的保留價(jià)提供參考依據(jù)，對擬拍賣房地產(chǎn)的市場價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。

(2)房地產(chǎn)拍賣活動中還有一種評估價(jià)，即為競買人確定最高出價(jià)提供參考依據(jù)，對拍賣房地產(chǎn)的投資價(jià)值或市場價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。

(3)保留價(jià)也稱為拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。

(4)拍賣分為無保留價(jià)拍賣和有保留價(jià)拍賣。拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。在有保留價(jià)拍賣中，保留價(jià)通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評估價(jià)或者市價(jià)確定的。人民法院對被查封房地產(chǎn)的拍賣均采取有保留價(jià)拍賣方式。

(5)拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)(由人民法院參照評估價(jià);未作評估的，參照市價(jià)確定)。

(6)第一次拍賣的保留價(jià)=評估價(jià)=市場價(jià)值

(7)起拍價(jià)也稱為開叫價(jià)、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。

(8)增價(jià)拍賣(英格蘭式)是先對拍賣標(biāo)的確定最低起拍價(jià)，然后由低往高叫價(jià)，最高者得。

(9)減價(jià)拍賣(荷蘭式)是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價(jià)，然后逐次喊出逐步降低的價(jià)格，直至有競買人表示接受而成交。

(10)在增價(jià)拍賣中，起拍價(jià)通常低于保留價(jià)。

(11)應(yīng)價(jià)是競買人對拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格。

(12)成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。在有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)不一定成為成交價(jià)，最高應(yīng)價(jià)≧保留價(jià)，才成交。否則流拍。

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