建立比較基礎(chǔ)

選取了可比實例后，對可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，對價格內(nèi)涵和形式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使之口徑一致，相互可比，為后續(xù)對可比實例成交價格進(jìn)行修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。

建立比較基礎(chǔ)：

①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍;

②統(tǒng)一付款方式;

③統(tǒng)一融資條件(首付款比例、利率、貸款期限等);

④統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān);

⑤統(tǒng)一計價單位。

一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進(jìn)行對比，然后消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異。

財產(chǎn)范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優(yōu)劣”、“新舊”的差別。因此，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍是進(jìn)行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

財產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

①含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

③帶有其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)(如入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、設(shè)立了地役權(quán)等)。

④房地產(chǎn)的實物范圍不同(有無停車位，有無裝修等)。

對含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，利用下列公式對價格進(jìn)行換算處理：房地產(chǎn)價格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值(剝離法)

如果是估價對象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，則一般是在比較法最后步驟求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值，就可得到估價對象的價值。(還原法)

對帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)范圍，價格換算處理公式：

不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價格

=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)和其他權(quán)益價值+債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價值 (剝離法)

如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價值減去債務(wù)和其他負(fù)擔(dān)價值，就可得到估價對象的價值。(還原法)v

對房地產(chǎn)的實物范圍不同，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的實物范圍，補(bǔ)充可比實例缺少的實物范圍，扣除可比實例多出的實物范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進(jìn)行加價或減價處理。

二、統(tǒng)一付款方式

房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。

統(tǒng)一付款方式，將可比實例不是在成交日期一次性付清的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格。

【例5-1】某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付;假設(shè)月利率為0.5%，請計算該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格。

【解】該房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)

如果已知的不是月利率：

①年利率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)0.5;

②半年利率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r);

③季度利率r，則算式中的(1+0.5%)6就變?yōu)?1+r)2。

三、統(tǒng)一融資條件

統(tǒng)一融資條件是將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。

融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等。

四、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)

在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費，其中賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補(bǔ)繳出讓金;買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費，如印花稅。

交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。(該是誰的，就是誰的)

評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值或價格。

實際的房地產(chǎn)交易，存在稅費轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣方繳納的稅費，由買方繳納;本應(yīng)由買方繳納的稅費，由賣方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;印花稅等本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)，是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。

調(diào)整的公式為：

正常負(fù)擔(dān)下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額

買方實付金額-賣方實得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費

如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常負(fù)擔(dān)下的價格的一定比率，即：

應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常負(fù)擔(dān)下的價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

應(yīng)由買方繳納的稅費=正常負(fù)擔(dān)下的價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

則：

正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比例)

正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比例)

記憶竅門：賣減，買加(有個非洲國家-牙買加)

記憶竅門：(不建議機(jī)械記憶公式)　轉(zhuǎn)嫁給誰，就站在誰的立場上進(jìn)行分析

(1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額-幫買家繳納的稅費=正常成交價格

(2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格

【例5-2】某宗房地產(chǎn)在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的成交價格為2500元/m2，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的成交價格的7%和5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額。

【解】賣方實得金額計算如下：

賣方實得金額=正常負(fù)擔(dān)下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=2500-2500×7%=2325(元/m2)

因為納稅，所以賣方實際得到的金額(稅后額)小于正常成交價格。

買方實付金額計算如下：

買方實付金額=正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=2500+2500×5%=2625(元/m2)

因為要納稅，買方實際支付的價格會大于正常成交金額，除了付價格，還要付稅。

【例5-3】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的成交價格的7%和5%。請求取該房地產(chǎn)在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的價格。

【解】該宗房地產(chǎn)的正常成交價格求取如下：

正常負(fù)擔(dān)下的價格

=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)

=2325/(1-7%)=2500(元/m2)

方法二：

轉(zhuǎn)嫁給買方，站在買方角度分析：

買方實際付出金額+買方為賣方支付的稅費=正常負(fù)擔(dān)下的價格

2325+X×7%=X

【例5-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣合同中約定成交價格為2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)買賣中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產(chǎn)在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的價格。

【解】該宗房地產(chǎn)在交易稅費正常負(fù)擔(dān)下的價格求取如下：

正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比例)=2625/(1+5%)=2500(元/m2)

賣方實際得到金額-賣方為買方支付的稅費=正常負(fù)擔(dān)下的價格

2625-X×5%=X

五、統(tǒng)一計價單位

統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位。

(一)統(tǒng)一價格表示單位

在統(tǒng)一為單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

其他的比較單位。倉庫——單位體積，停車場——車位，旅館——客房或床位，影劇院——座位，醫(yī)院——床位，保齡球館——球道。

有些可比實例宜先對其總價進(jìn)行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。這樣對可比實例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準(zhǔn)確。

例如，估價對象是一套門窗有損壞的住宅，選取的可比實例的某套住宅的門窗是完好的，成交總價為90萬元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為2萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價90萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價88萬元(90-2=88)，然后再將此總價88萬元轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。

(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

將某一幣種價格換算為另一幣種價格，應(yīng)采用該價格對應(yīng)日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。

如果先按照原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用價值時點的匯率進(jìn)行換算。

匯率的取值，一般采用國務(wù)院金融主管部門(國家外匯管理部門)公布的市場匯率中間價。

在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(三)統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位

面積內(nèi)涵——建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價

換算關(guān)系：

套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價

=建筑面積×建筑面積單價

=使用面積×使用面積單價

=總價

面積計量單位：平方米(公頃、畝)，平方英尺，坪

1公頃=10 000平方米=15畝

1畝=666.67平方米

1平方英尺=0.09290304平方米

1坪=3.30579平方米(無需記憶)

【例5-5】收集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例的建筑面積為200m2，成交總價為800萬元人民幣，分3期付款，首付款為160萬元人民幣，第二期于半年后付320萬元人民幣，余款320萬元人民幣于1年后支付;乙交易實例的使用面積為2100平方英尺，成交總價為125萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對它們的成交價格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)整之前，進(jìn)行“建立比較基礎(chǔ)”處理。

【解】對該兩個交易實例的成交價格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計價單位，具體如下：

(1)統(tǒng)一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8%，

則：

乙總價=125.00(萬美元)

(2)統(tǒng)一計價單位。

①統(tǒng)一價格表示單位。統(tǒng)一為單價：

甲單價=7642200/200=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=1250000/2100=595.24(美元/平方英尺使用面積)

②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。已知乙交易實例成交當(dāng)時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于6.8395元人民幣，則：

甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=595.24×6.8395

=4071.14(元人民幣/平方英尺使用面積)

③統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，已知乙交易實例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為：1平方英尺建筑面積=0.75平方英尺使用面積，則：

甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=4071.14×0.75

=3053.35(元人民幣/平方英尺建筑面積)

④統(tǒng)一面積計量單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，因1平方英尺=0.09290304平方米，則：

甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=3053.35÷0.09290304

=32866.00(元人民幣/平方米建筑面積)

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