重新購建成本的測算

1.重新購建成本的內(nèi)涵

重新購建成本是在價值時點的重新購建成本。不是當初形成時的購建成本。

是客觀的重新購建成本。即重新購置的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應得利潤。

建筑物的重新購建成本是全新狀況 的建筑物的重新購建成本。

土地的重新購建成本是價值時點狀況的土地 的重新購建成本。(實際剩余年限)

2.重新購建成本的求取思路(熟悉)

思路一：房地合一，模擬開發(fā)。

思路二：房地分離，分別測算，相加求取。

單純土地，假設土地上沒有建筑物直接測算土地部分，有時要考慮土地上已有建筑物導致的土地價值減損。

單純建筑物，假設在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。也可等于支付總承包商的所有費用+發(fā)包人的其他必要支出+發(fā)包人的應得利潤。

3.建筑物重新購建成本的求取方式(掌握)

建筑物重新購建成本：重建成本和重置成本。

(1)重建成本 ，是指采用與估價對象中建筑物相同的 建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備及建筑技術、工藝等，在價值時點 的國家財稅制度和市場價格 體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及應得利潤。

可形象地理解為“復制”。重建成本是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備，采用原有建筑技術和工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。如故宮古建筑，修舊如舊。

(2)重置成本 ，是指采用價值時點 的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備及建筑技術、工藝等，在價值時點 的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用 的全新建筑物的必要支出及應得利潤。

(3)重建成本與重置成本通常不同。一般的建筑物適用重置成本，有歷史、藝術、科學價值或代表性的建筑物適用重建成本。

重建成本：相同的材料(舊材料)+相同的技術(舊技術)+價值時點的價格+與原物相同。

——復制，完全復原，適用于有保護價值的建筑物。

諧音：福建

重置成本(注意與重建成本的區(qū)別)

價值時點材料(新材料)+價值時點技術(新技術)+價值時點的價格+同等效用。

——替代，適用于一般項目。

一般情況下重置成本低于重建價格。(新技術新材料具有的節(jié)約成本的優(yōu)勢)

4.建筑物重新購建成本的求取方法(熟悉)

建筑物重新購建成本=建筑安裝工程費+專業(yè)費用+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

求取方法有：單位比較法，分部分項法，工料測量法，指數(shù)調(diào)整法。(能區(qū)分含義)

(1)單位比較法的實質(zhì)是比較法。即修正：將實際不正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。具體有：單位面積法和單位體積法。

(2)分部分項法的實質(zhì)是由部分加總成整體?？梢院拖嚓P知識部分的造價知識對應。注意各個部分計價單位可能不一致，既不要漏項也不得重復計算。

(3)工料測量法。建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備、施工機械臺班，及相應的措施項目費、規(guī)費、稅金加總。詳細準確，費時費力，用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本。

(4)指數(shù)調(diào)整法，也稱成本指數(shù)趨勢法 ，利用建筑安裝工程費的有關指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調(diào)整到價值時點的建筑安裝工程費，來求取估價對象建筑安裝工程費。主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

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