第四章　房地產(chǎn)估價原則

一、單項選擇題

1、房地產(chǎn)估價中，獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應當站在(　)的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A、委托人

B、估價報告預期使用者

C、管理部門

D、中立

2、在房地產(chǎn)估價活動中，合法原則的運用主要體現(xiàn)在(　)。

A、估價主體資格需依法取得

B、估價對象狀況需依法判定

C、估價對象收益需依法確定

D、估價方法需依法選用

3、下列關于合法原則說法錯誤的是(　)。

A、估價對象狀況必須依法判定

B、合法原則中所講的法，是廣義的法

C、合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

D、合法原則的依據(jù)可以是估價對象的不動產(chǎn)登記簿

4、對于空置(　)以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

5、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則(　)。

A、價值時點為未來，估價對象為未來狀況

B、價值時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

6、某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，價值時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的價值時點為(　)。

A、2003年6月15日

B、2003年8月15日

C、簽訂估價委托合同之日

D、估價人員與委托人商定的某日

7、下列估價中，估價時點應為現(xiàn)在、估價對象應為未來狀況的是(　)。

A、因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復核估價

B、因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估

C、因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D、因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價

8、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)。

A、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

C、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

9、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的(　)。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

10、整個比較法可以說是以(　)為基礎的。

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、替代原理

11、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應按(　)進行估價。

A、超市用途

B、社會平均收益

C、地價加房價

D、服裝店用途

12、(　)是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益遞減規(guī)律

D、邊際效用遞減規(guī)律

13、(　)是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、替代原理

14、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按(　)進行評估。

A、工業(yè)廠房

B、工業(yè)用地

C、商品住宅

D、商住用地

15、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值>(新建房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤)，則應以(　)進行估價。

A、保持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉(zhuǎn)換用途前提

D、重新利用前提

16、當(新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤)>現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價值時，應以(　)為前提進行估價。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

17、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應采用(　)的估計值。

A、正常

B、較低

C、平均

D、較高

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