二、多項選擇題

1、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價對象。選項B屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);選項C屬于可比性差的房地產(chǎn);選項E屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。均難以采用比較法估價。參見教材P174。

【該題針對“比較法適用的估價對象”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價需要具備的條件。運用比較法估價要消除以下方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象的價值差異：①成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同;②特殊交易情況與正常交易情況不同;③成交日期與價值時點不同;④可比實例狀況與估價對象狀況不同。參見教材P175。

【該題針對“比較法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價的操作步驟。運用比較法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進行處理;④計算比較價值。參見教材P175。

【該題針對“比較法估價的操作步驟”知識點進行考核】

4、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是搜集交易實例的要求。在搜集交易實例時應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③交易方式;④成交日期;⑤成交價格;⑥交易目的。參見教材P177。

【該題針對“搜集交易實例的要求”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。選取的可比實例應(yīng)滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P180。

【該題針對“選取可比實例的要求”知識點進行考核】

6、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)范圍不同的情況在實際估價中主要有3種：含有非房地產(chǎn)成分;帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn);房地產(chǎn)實物范圍不同。參見教材P182。

【該題針對“統(tǒng)一財產(chǎn)范圍”知識點進行考核】

7、【正確答案】AE

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實得金額;正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額;正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率);正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率);參見教材P184。

8、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價格偏離正常價格。參見教材P189。

【該題針對“造成成交價格偏離正常價格的因素”知識點進行考核】

9、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有：(1)總價修正、單價修正;(2)金額修正、百分比修正。參見教材P190。

【該題針對“交易情況修正的方法”知識點進行考核】

10、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。參見教材P196。

【該題針對“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容”知識點進行考核】

11、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對土地來說，主要包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。參見教材P196。

【該題針對“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容”知識點進行考核】

12、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。在百分比調(diào)整中，當(dāng)同時進行多種價格影響因素調(diào)整時，又有加法調(diào)整和乘法調(diào)整。參見教材P200。

【該題針對“房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法”知識點進行考核】

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