第五章　比較法及其運(yùn)用

一、單項(xiàng)選擇題

1、比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市場原理

D、最高最佳利用原理

2、在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的(　)范圍之內(nèi)。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為1500 ㎡，現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為(　)。

A、建筑面積1500㎡，一年前出售，售價(jià)為2000元/㎡，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積10000㎡，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)

C、建筑面積500㎡，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積2000㎡，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

4、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為(　)萬元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

5、有一宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，其成交總價(jià)為40萬元，其中首付20%，余款在以后的五年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是10%，則在成交日期一次付清的價(jià)格為(　)萬元。

A、32.26

B、35.26

C、40

D、42.26

6、某宗房地產(chǎn)交易中，賣方實(shí)際得到金額為2500元/㎡，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于(　)元/㎡。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

7、為評(píng)估某房地產(chǎn)2010年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2010年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方.買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、3673.20

B、3673.68

C、3790.43

D、3790.93

8、某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)(　)。

A、上升

B、下降

C、不變

D、無法確定

9、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為(　)元/㎡。

A、100

B、300

C、600

D、900

10、某套住宅建筑面積為100㎡，可使用面積為80㎡，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/㎡，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、2080

B、2288

C、2340

D、2392

11、在某舊城改造的房屋拆遷估價(jià)中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

A、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B、統(tǒng)一付款方式

C、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位

D、統(tǒng)一市場狀況

12、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為(　)元/㎡。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

13、某套住宅建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積為93㎡，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

14、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000 元/㎡，成交日期為2011年1月末，該類房地產(chǎn)自2011年1月末至2011年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2011年9月末的價(jià)格為(　)元/㎡。

A、2938

B、2982

C、3329

D、3379

15、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/㎡，成交日期為2011年1月末，該類房地產(chǎn)自2010年7月末至2011年6月末每月價(jià)格遞增1%，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元/㎡。該可比實(shí)例在2011年10月末的價(jià)格為(　)。

A、2648元/㎡

B、2688元/㎡

C、2708元/㎡

D、2734元/㎡

16、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000 美元/㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/㎡，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為(　)美元/㎡，(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣)。

A、1051

B、1096

C、1100

D、1147

17、為評(píng)估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為(　)元/㎡。

A、3868.92

B、4000.00

C、4072.54

D、4286.89

18、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)(　)的情形。

A、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

B、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

C、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933

19、估價(jià)對(duì)象為總樓層6層的住宅樓中第四層的一套住宅，可比實(shí)例為總樓層5層的住宅樓中頂層的一套住宅，可比實(shí)例的成交價(jià)格為5700 元/㎡，所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類5層和6層住宅樓以第一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅價(jià)格差異系數(shù)見下表;6層住宅樓中第一層住宅價(jià)格為5層住宅樓中第一層住宅價(jià)格的98%，買方和賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的3%和6%，除上述因素外，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的其他情況均相同，由可比實(shí)例成交價(jià)格求取的比準(zhǔn)價(jià)值為(　)元/㎡。

A、6280

B、6408

C、6881

D、7021

20、為評(píng)估某住宅2011年10月1日的正常市場價(jià)格，在其附近收集的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/㎡，成交日期為2011年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2011年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正，調(diào)整得到的價(jià)格最接近于(　)。

A、3790元/㎡

B、4238元/㎡

C、4658元/㎡

D、4663元/㎡

21、評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是(　)。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

22、某宗地的面積為1000㎡，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡。，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為(　)元/㎡。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

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