第六章　收益法及其運用

一、單項選擇題

1、(　)是預測估價對象未來第一年的收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值或價格的方法。

A、直接資本化法

B、報酬資本化法

C、收益乘數(shù)法

D、比較法

2、收益法的理論基礎是(　)。

A、預期原理

B、市場價值原理

C、收益折現(xiàn)原理

D、現(xiàn)金流折現(xiàn)原理

3、報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發(fā)生在(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任何時間

4、某宗房地產的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40%，該類房地產的報酬率為8%，該宗房地產的收益價格為(　)萬元。

A、457.40

B、476.98

C、686.10

D、715.48

5、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/㎡;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

A、5208

B、533

C、695

D、711

6、某宗房地產的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產的收益價格為(　)萬元。

A、228.23

B、229.36

C、224.74

D、223.63

7、某宗房地產的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權期滿，土地使用權及其他地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。預計該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報酬率為8%，則該房地產的收益價格為(　)萬元。

A、95.40

B、97.87

C、98.55

D、99.33

8、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，安全利率假定為6%，風險補償率為安全利率的40%，該房地產的收益價格為(　)萬元。

A、368

B、552

C、561

D、920

9、已知某收益性房地產40年收益權利的價格為5000元/㎡，報酬率為10%，則該房地產30年的收益權利價格是(　)元/㎡。

A、929.15

B、1858.30

C、2409.98

D、4819.96

10、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產的合理經(jīng)營期限為(　)年。

A、13

B、15

C、16

D、17

11、某宗房地產的收益期限為35年，通過預測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的收益價格最接近(　)萬元。

A、276

B、283

C、284

D、291

12、估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況，下列不屬于此列的是(　)。

A、出租的房地產

B、自營的房地產

C、出售的房地產

D、混合收益的房地產

13、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產的(　)除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

A、價格

B、租金

C、潛在毛收入

D、凈收益

14、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　)。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

15、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現(xiàn)值為(　)萬元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

16、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地收益為(　)萬元(收益可視為無限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

17、某宗房地產已使用5年，現(xiàn)土地價值為50萬元，建筑物重置價格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產的價值為(　)萬元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

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