第七章　成本法及其運(yùn)用

一、單項(xiàng)選擇題

1、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是(　)。

A、某酒店

B、公園

C、某住宅

D、某娛樂廳

2、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為(　)萬元，最高為(　)萬元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

3、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是(　)。

A、土地取得成本

B、銷售費(fèi)用

C、建設(shè)成本

D、銷售稅費(fèi)

4、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲(chǔ)戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于(　)。

A、6.37%

B、6.12%

C、6.02%

D、6%

5、成本法中開發(fā)利潤(rùn)是指該類房地產(chǎn)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的(　)利潤(rùn)。

A、期望

B、實(shí)際

C、平均

D、主觀

6、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，銷售稅費(fèi)為300元/㎡，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后地價(jià)為(　) 元/㎡。

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

7、某房地產(chǎn)的土地面積為500㎡，土地價(jià)格為2000元/㎡;建筑面積為1000㎡，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/㎡。市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/㎡，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低(　)元/㎡。

A、300

B、200

C、700

D、1000

8、在求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的具體方法中，(　)主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果。

A、單位比較法

B、分部分項(xiàng)法

C、工料測(cè)量法

D、指數(shù)調(diào)整法

9、某幢建筑物由于人為方面的原因發(fā)生了火災(zāi)，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額，這種折舊屬于(　)。

A、經(jīng)濟(jì)折舊

B、功能折舊

C、物質(zhì)折舊

D、設(shè)備折舊

10、某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡(　)。

A、等于25年

B、小于25年

C、大于25年

D、可能等于也可能大于25年

11、假設(shè)建筑物重置價(jià)格為500萬元，有效年齡為10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，此時(shí)建筑物按直線法的每年折舊額是(　)萬元。

A、12.9

B、14.3

C、11.3

D、15

12、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　)。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

13、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，估價(jià)人員實(shí)地觀測(cè)判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為零。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為(　)。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

14、成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 (　)。

A、成新率

B、年折舊率

C、殘值率

D、回收率

15、某建筑物的建筑面積為2000㎡，占地面積為3000㎡，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/㎡，建筑物重置價(jià)格為900元/㎡，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/㎡。則該建筑物的成新率為(　)。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

16、某幢寫字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)濟(jì)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元，平均壽命為15年，有效年齡為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

A、400

B、628

C、656

D、700

17、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為(　)萬元。

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

18、某建筑物建成于1997年10月1日，在該建筑物建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效年齡為10年，如果要求取建筑物在2012年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(　)年。

A、40

B、45

C、50

D、60

19、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是(　)年。

A、37

B、40

C、60

D、63

20、某幢舊辦公樓，在其建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，土地使用權(quán)出讓合同約定不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，該建筑物的折舊年限應(yīng)為(　)年。

A、45

B、50

C、55

D、60

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