一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

(一)2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。

請問：

1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?

2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積?

3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償?

(二)近期，某城市房地產市場發(fā)生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產抵押業(yè)務，請問：結合該市房地產狀況，采用假設開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題?

(三)某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。

請問：

1.評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

2.政府收購該宗房地產后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用?

3.評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

(一)甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權，開發(fā)建設商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(㎡·D);地上一～四層出租給丙公司經營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(㎡·D);B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。

1.A座、B座合計抵押建筑面積為( 　)㎡。

A.124500

B.127000

C.132500

D.135000

2.據調查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形(㎡·D)，地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/(㎡·D)，則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是( 　)。

A.租約期內和租約期外都取客觀租金

B.根據謹慎原則，租約期內取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C.根據謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D.租約期內取租約租金，租約期外取客觀租金

3.該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為( 　)萬元。

A.810

B.132025

C.2835

D.4860

(二)甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。因經營不善，甲公司現(xiàn)擬轉讓該項目以償還債務，委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。

4.采用假設開發(fā)法估價時，應按照( 　)前提進行估價。

A.自己開發(fā)

B.溢價轉讓

C.被迫轉讓

D.自愿轉讓

5.采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用( 　)。

A.0.03

B.0.83

C.0.85

D.1.25

6.采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是( 　)。

A.辦公樓開發(fā)費用

B.食堂開發(fā)費用

C.宿舍開發(fā)費用

D.浴室開發(fā)費用

7.采用成本法估價時，應( 　)。

A.按照預算額測算在建工程價值

B.按工程已結算額測算在建工程價值

C.按綜合完成的形象進度測算在建工程價值

D.結合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值

（責任編輯：）

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