一、問(wèn)答題

(一)答：

1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。(3分)

2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：

(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書(shū)或登記簿的記載為準(zhǔn)。(1分)

(2)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(1分)

(3)拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。(1分)

(4)若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。(1分)

(5)對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。(1分)

3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。(2分)

或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。(2分)

或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款(或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿(mǎn)后裝修的殘余價(jià)值。(2分)

(二)答：

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

(1)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2分)

(2)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(2分)

(3)開(kāi)發(fā)周期可能延長(zhǎng)。(2分)

(4)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(2分)

(5)折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。(2分)

(三)答：

1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費(fèi)用：

(1)建筑物拆除費(fèi)用。(2分)

(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用)。(2分)

(3)其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。(2分)

3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

二、單項(xiàng)選擇題

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

三、指錯(cuò)題

1.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限)。

2.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清;或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況;或建成時(shí)間未具體到月;或缺估價(jià)對(duì)象四至;或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。

3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況;或缺租賃權(quán)情況;或缺是否優(yōu)先受償款情況。

4.價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場(chǎng)價(jià)值定義。

5.結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒(méi)有大寫(xiě)。

6.缺少風(fēng)險(xiǎn)提示(或說(shuō)明)。

7.附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后。

8.客觀毛租金收益(100元/㎡·月)確定有誤。

9.租約期外租金構(gòu)成內(nèi)涵不清。

10.租約期外租金面積內(nèi)涵不清。

11.租約期外收益變化趨勢(shì)在未來(lái)使用年限相對(duì)穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)(或不符合謹(jǐn)慎原則)。

12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入(或租賃期外有效毛收入中缺押金收益)。

13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

14.空置率取2%的理由不充分。

15.等比遞增計(jì)算中租約期外的折現(xiàn)期錯(cuò)誤。(不應(yīng)為5年，應(yīng)為4年)

16.表4中的可比實(shí)例成交價(jià)未說(shuō)明付款方式。

17.可比實(shí)例1與估價(jià)對(duì)象規(guī)模差異過(guò)大，不宜適用為可比實(shí)例。

18.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)不同未作修正。

19.比較、修正項(xiàng)目不全：或缺少情況的修正;或缺少租賃期的比較和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比較修正;或缺交易日期(市場(chǎng)狀況)的修正(或不修正的理由)。

20.距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點(diǎn)的距離應(yīng)為區(qū)域因素。

21.表6中修正系數(shù)的表述形式錯(cuò)誤。

22.表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或(具體指出)某個(gè)因素的取值缺乏理由。

23.表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)數(shù)的差異。

24.技術(shù)報(bào)告結(jié)果中未計(jì)算抵押價(jià)值;或未考慮法定優(yōu)先受償款。

25.比準(zhǔn)結(jié)果取三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。26.估價(jià)結(jié)果取兩種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。

四、改錯(cuò)題

錯(cuò)誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

改為：本次估價(jià)以委托人(或××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。

改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。

錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。

改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。

錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

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