真題！2016房地產估價師考試真題《經營與管理》真題及答案解析

一、單項選擇題

1.【題干】每宗房地產的市場價值不同，是因為房地產具有(　)。

【選項】

A.用途廣泛性

B.異質性

C.弱流動性

D.長壽命性

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。

【考點】

2.【題干】與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產的主要原因是(　)。

【選項】

A.房地產投資更易變現(xiàn)

B.房地產投資所需資金少

C.房地產投資收益更高

D.房地產能保值增值

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產投資具有保值增值的特性。

【考點】

3.【題干】能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產投資者通常會選擇(　)。

【選項】

A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質收益型房地產投資

B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產投資

C.機會型房地產投資

D.剛竣工的收益型房地產投資

【答案】C

【解析】本題考查的是風險對房地產投資決策的影響。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的房地產投資者，則選擇機會型房地產投資。

【考點】

4.【題干】若房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產市場的預期收益率為(　)。

【選項】

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%

【答案】B

【解析】本題考查的是投資組合理論。資產預期收益率=無風險資產收益率+市場風險系數(shù)×(平均收益率-無風險資產收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%

【考點】

5.【題干】下列市場監(jiān)測與預警指標中，反映房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協(xié)調發(fā)展總體狀況的是(　)。

【選項】

A.開發(fā)強度系數(shù)

B.土地轉化率

C.住房可支付性指數(shù)

D.住房市場指數(shù)

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產市場指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產開發(fā)投資與GDP或固定資產投資的比例，反映房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協(xié)調發(fā)展的總體狀況。

【考點】

6.【題干】房地產自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期(　)。

【選項】

A.平均空置率

B.平均吸納率

C.平均交易量

D.平均租售價格

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產市場的周期循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或結構空置率)，就是房地產市場自然周期中的平衡點。

【考點】

7.【題干】房地產市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括(　)。

【選項】

A.房地產開發(fā)企業(yè)對市場預測的偏差

B.購房者對市場預測的偏差

C.房地產開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為

D.房地產開發(fā)資金的易得性

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。

【考點】

16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為(　)。

【選項】

A.7.05%

B.7.17%

C.14.10%

D.14.34%

【答案】A

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。

【考點】

17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為(　)萬元。

【選項】

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】C

【解析】本題考查的是復利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。

【考點】

18.【題干】某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是(　)元。

【選項】

A.23096.67

B.24308.23

C.24754.28

D.25523.64

【答案】B

【解析】本題考查的是復利計算。因為年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結果。

【考點】

19.【題干】李某向銀行貸款30萬元購買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為(　)元。

【選項】

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29

【答案】B

【解析】本題考查的是復利系數(shù)的應用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。

【考點】

20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是(　)元。

【選項】

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】A

【解析】本題考查的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經營過程中所獲得的報酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。

【考點】

21.【題干】某房地產投資項目總投資5000萬元，其中資金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為(　)。

【選項】

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

【答案】C

【解析】本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產生的收益=3000×R，借貸資金的財務費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產生的收益=2000×R，資本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。

【考點】

22.【題干】在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是(　)。

【選項】

A.建造費用

B.融資費用

C.其他工程費用

D.專業(yè)人員費用

【答案】B

【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，融資費用不需要計算利息。

【考點】

二、多項選擇題

1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調整值，下列收益率或利率中可視作機會成本的有(　)。

【選項】

A.國債收益率

B.銀行存款利率

C.市場平均投資收益率

D.銀行貸款利率

E.銀行同業(yè)拆借利率

【答案】AB

【解析】本題考查的是資產定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調整值。所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多=上述無風險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等。

【考點】

2.【題干】下列房地產成本費用中，應計入竣工房屋價值的有(　)。

【選項】

A.房屋基礎和結構的投資

B.土地購置費用

C.城市公共配套設施建設費

D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資

E.廠房內的工藝設備購置和安裝費用

【答案】AD

【解析】本題考查的是房地產市場指標?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝、工藝設備基礎的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。

【考點】

3.【題干】關于房地產空間市場的說法，正確的有(　)。

【選項】

A.存在的目的是為獲取房地產投資收益

B.需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業(yè)

C.需求者可以通過租賃來滿足其需求

D.供給來源于房地產資產市場

E.供求關系不會影響房地產市場中的需求

【答案】BCD

【解析】本題考查的是房地產空間市場與資產市場。選項A錯誤，在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益水平，從而影響資產市場中的需求。

【考點】

4.【題干】關于工程建設項目招標的說法，正確的有(　)。

【選項】

A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標

B.招標項目必須編制標底

C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分

D.采用工程量清單招標的，應編制招標控制價

E.招標控制價必須保密

【答案】ACD

【解析】本題考查的是工程建設招標。選相關A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據(jù)項目特點決定是否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底;選項C正確，根據(jù)《建設工程量清單計價規(guī)范》(GB　50500——2008)規(guī)定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責;選項D正確，采用工程量清單招標的，應編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相當于招標人的采購預算，同時要求其不能超過批準的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不同于標底，無需保密。

【考點】

5.【題干】根據(jù)消費者對產品不同屬性的重視程度，可將市場細分為(　)。

【選項】

A.同質偏好市場

B.異質偏好市場

C.分散偏好市場

D.集群偏好市場

E.個體偏好市場

【答案】ACD

【解析】本題考查的是市場細分。產品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質偏好、分散偏好和集群偏好，相應的就會形成不同偏好的細分市場。

【考點】

6.【題干】作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有(　)。

【選項】

A.產品定位

B.避強定位

C.競爭性定位

D.對抗性定位

E.重新定位

【答案】BDE

【解析】本題考查的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實了一種產品或一家企業(yè)同類似的產品或企業(yè)之間的競爭關系。定位方式不同，競爭態(tài)勢不同。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干”的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反應差的產品進行二次定位。

【考點】

7.【題干】關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有(　)。

【選項】

A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大

B.當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率

C.當每年計息周期數(shù)m>1時，名義利率小于實際利率

D.當每年計息周期數(shù)趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關系為：i=er-1

E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值

【答案】BCD

【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。

【考點】

8.【題干】房地產置業(yè)投資項目經濟效果的主要表現(xiàn)形式有(　)。

【選項】

A.銷售收入

B.租金收益

C.開發(fā)利潤

D.物業(yè)增值

E.股權增加

【答案】BDE

【解析】本題考查的是房地產投資經濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業(yè)時實現(xiàn)，也可以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。

【考點】

9.【題干】關于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有(　)。

【選項】

A.現(xiàn)金回報率是年凈收入與初始權益資本的比率

B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率

C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響

D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力

【答案】BCE

【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B正確，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率;選項C正確，現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項E正確，現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力

【考點】

10.【題干】下列不確定性因素中，影響房地產置業(yè)投資項目財務評價的結果的有(　)。

【選項】

A.權益投資比率

B.空置率

C.土地費用

D.容積率

E.運營費用

【答案】ABE

【解析】本題考查的是房地產置業(yè)投資項目的主要不確定因素。對于房地產置業(yè)投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

【考點】

12.【題干】若房地產投資項目的財務內部收益率大于基準收益率，以財務凈現(xiàn)值判斷風險正確的有(　)。

【選項】

A.標準差系數(shù)越大，風險越小

B.累積概率值越大，風險越小

C.標準差越小，風險越小

D.標準差越大，風險越小

E.標準差系數(shù)越小，風險越小

【答案】BE

【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現(xiàn)值大于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，項目所承擔的風險就越小;選項E正確，標準差系數(shù)越小，風險越小。凈現(xiàn)值標準差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個項目壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明項目風險的大小。但由于凈現(xiàn)值標準差的大小受凈現(xiàn)值期望值影響甚大，兩者基本上呈同方向變動。因此，單純以凈現(xiàn)值標準差大小衡量項目風險性高低，有時會得出不正確的答案。

13.【題干】房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是(　)。

【選項】

A.做出是否投資的決定

B.對項目投資進行詳細測算

C.是否有進行詳細可行性研究的必要

D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究

E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設計方案

【答案】ACD

【解析】本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究亦稱為“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解決的問題包括：(1)分析機會研究的結論，在詳細資料的基礎上做出是否投資的決定;(2)是否有進行詳細可行性研究的必要;(3)有哪些關鍵問題需要進行輔助研究。

14.【題干】下列房地產開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務融資的有(　)。

【選項】

A.銀行信貸

B.商業(yè)信用

C.租賃融資

D.租賃融資

E.發(fā)行股票

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是房地產債務融資。債務主要包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。

15.【題干】在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，需要考慮的主要問題有(　)。

【選項】

A.寫字樓可出租或可使用面積的計算

B.寫字樓基礎租金與市場租金之間的關系

C.出租單元的室內裝修

D.租戶的財務狀況

E.出租單元擬經營內容

【答案】ABC

【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定、物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素：計算可出租或可使用面積;基礎租金與市場租金;出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修。

三、判斷題

1.【題干】對房地產的使用功能進行適時調整，可是所投資的房地產保值和增加。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產投資概述。房地產的收益是在使用過程中產生的，投資者通過及時房地產的使用功能，使之適合房地產市場的需求特征，不僅能增加房地產投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產的價值。

【考點】

2.【題干】報告期內的房價水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均價格表示。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產市場指標。房地產價格，是指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。

【考點】

3.【題干】房地產開發(fā)項目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領取建設工程施工許可證。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是開工申請與審批，建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

【考點】

4.【題干】房地產市場調查一般應從手機二手資料開始。(　)。

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是市場調查的步驟。市場調查人員開始時總是先收集二手資料，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。二手資料是調查的起點，其優(yōu)點是成本及可以立即使用。

【考點】

5.【題干】按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第(n-1)個計息周期的期末。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。

【考點】

6.【題干】在復利計算中，年值是指在連續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是復利計算。在復利計算中，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值。

【考點】

7.【題干】在房地產投資分析中，如果沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可適當調低折現(xiàn)率估計值。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是通貨膨脹的影響。如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當考慮(適當調低折現(xiàn)率估計)。

【考點】

8.【題干】由于房地產開發(fā)項目所需要的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動率相對較低。

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是流動比率。房地產開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金一般來源于長、短期借款。此外，房地產開發(fā)項目通常采取預售期房的方式籌資金。這些特點使得房地產開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。

【考點】

9.【題干】在其他風險因素不發(fā)生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產投資項目抗風險的能力越強。(　)。

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查額是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高運營費用比率，是指滿足投資者預期收益目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。

【考點】

10.【題干】從決策類型上看，房地產投資決策通常屬于確定型決策。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是決策的概念。房地產投資通常屬于風險型或不確定型的群體管理決策。

【考點】

11【題干】在房地產開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金的籌措計劃，要以房地產開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數(shù)量。

【考點】

12.【題干】房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是證券市場的分類。債券因有固定的票面利率和期限，其市場價格相對股票價格而言比較穩(wěn)定。

【考點】

13.【題干】政府儲備土地的抵押價值為市場估價價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是土地儲備貸款。政府儲備土地設定抵押權的價值，為市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益。

【考點】

14.【題干】在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)對租戶的人身安全和財務安全負主要責任。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】B

【解析】本題考查的是安全保衛(wèi)，保障租戶人身和財產的安全，通常是業(yè)主的義務。物業(yè)管理人員應就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實施該計劃。

【考點】

15.【題干】在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內公用面積的維護費用，通常提按鈕租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積額比例分攤。(　)

【選項】

A.A

B.B

【答案】A

【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。大型購物中心內的公用面積，一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用，通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。

【考點】

四、簡答題

1.【題干】某房地產開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2;多層住宅50000m2;商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2;多層住宅2700元/m2;商鋪3000m2;其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權單位綜合造價計算。財務費用8000萬元。各類房屋預計銷售均價分別為高層住宅9500元/m2;多層住宅12000元/m2;商鋪26000元/m2。銷售費用為銷售收入的2%;銷售稅費為銷售收入的6.5%。請計算該項目的保本加權銷售均價及其預計加權銷售均比的比率。

【答案】假定該項目的保本加權銷售均價為A元/m2

則銷售收入等于120000A

銷售費用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A

銷售稅費=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A

建筑面積=項目占地面積×容積率=66667×2=133334m2

可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：

60000/120000=50%

50000/120000=41.67%

10000/120000=8.33%

不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2

不可售建筑物綜合造價=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2

該項目造價=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872

土地取得成本=60000萬元

財務費用=8000萬元

當保本時，銷售收入-銷售費用-銷售稅費=土地取得成本+該項目造價+財務費用

=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000

A=10170.023

保本加權銷售均價為101701.023元/m2

預計加權銷售均價=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2

保全加權銷售均價與預計銷售均價的比值為：10170.023/11916.2d=0.8535

【考點】

2.某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經營20年后轉售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%;客房平均價格為每天180元/間，入住率90%;其他收入為600萬元/年;運營費用收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原油的客房繼續(xù)經營，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天160元/間，入住率80%;其他收入為400萬元/年;經營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%;客房平均價格為每天200元/間，入住率90%;其他收入為800萬元/年;運營費用為收入的50%。經營期結束時，該樓的轉讓凈收入為5000萬元。假設購樓費用和初次裝修改造費用發(fā)生在第1年初，其他收支發(fā)生在年末每年按365天計，項目的資本金目標收益率為8%。請計算該項目資金財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率。

【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73萬元

前四年寫字樓每年收入=960×10000×85%=816萬元

其他收入為600萬元/年

前四年年凈收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515萬元

第六年凈收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-55%)=386.4096萬元

第七年至第二十年寫字樓每年租金收入=960×5000×95%=456萬元

第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7萬元

其他收入=800萬元/年

第七年至第二十年年凈收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35萬元

資本金凈現(xiàn)值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941

內部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%

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