真題！房地產(chǎn)估價(jià)師考試2015經(jīng)營(yíng)與管理真題答案

一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

1.房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有()。

A.異質(zhì)性

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動(dòng)性

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨春資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P8。

2.房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資()。

A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投資者的資信等級(jí)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。參見教材P14。

3.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過投資組合來分散、抵消的是()。

A.持有期風(fēng)險(xiǎn)

B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

C.周期風(fēng)險(xiǎn)

D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。參見教材P17。

4.為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)()。

A.負(fù)協(xié)方差

B.正協(xié)方差

C.正敏感度

D.負(fù)敏感度

【答案】A

【解析】本題考查的是投資組合理論。為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。參見教材P24。

5.對(duì)某一房產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分祈，尾于房地產(chǎn)市場(chǎng)的()。

A.總重結(jié)構(gòu)分析

B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分祈

C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分祈

D.投資結(jié)構(gòu)分祈

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同擋次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。參見教材P36。

6.某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米;2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為()年。

A.1.70

B.1.79

C.2.43

D.2.86

【答案】C

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長(zhǎng)度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見教材P39。

7.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是()。

A.空置率

B.竣工房屋價(jià)值

C.房屋施工面積

D.吸納率

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷售重、出租重、吸納重、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。參見教材P41.

8.在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率()。

A.基本不變

B.開始下滑

C.緩慢上升

D.快速上升

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動(dòng)，此時(shí)供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。租金增長(zhǎng)率開始下滑。參見教材P50。

9.采用工程重清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是()

A.工程重清單

B.招標(biāo)標(biāo)底

C.招標(biāo)控制價(jià)

D.評(píng)標(biāo)辦法

【答案】B

【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。招標(biāo)文件應(yīng)包括：(1)招標(biāo)公告 (或投標(biāo)邀請(qǐng)書);(2)投標(biāo)人須知;(3)評(píng)標(biāo)辦法;(4)合同條款及格式;(5)采閑工程 重清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程重清單;(6)設(shè)計(jì)圖紙;(7)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求;(8)投標(biāo)文件接 式;(9)投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。特別要注意的是，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中規(guī)定實(shí) 質(zhì)性要求和條件，并用醒目的方式標(biāo)明。參見教材P78。

10.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是()。

A.建筑工程施工許可證

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

D.商品房買賣合同

【答案】C

【解析】本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。參見教材P74。

11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是()。

A.成本加成定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

【答案】B

【解析】本題考查的是制定租售方案。“較低的價(jià)格，相同的質(zhì)重，即物美 價(jià)廉?！眱r(jià)值定價(jià)法以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定銷售價(jià)格。參見教材P99。

12. 除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工檔案資料還包括項(xiàng)目的()。

A.財(cái)務(wù)決算報(bào)告

B.施工人員變動(dòng)情況

C.竣工圖

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件

【答案】C

【解析】本題考查的是竣工驗(yàn)收。編制竣工檔案，包括技術(shù)資料的內(nèi)容和繪制竣工圖。除技術(shù)資料外，應(yīng)當(dāng)是竣工圖。參見教材P94。

13下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，尾于非概率抽樣的是()

A.整群抽樣

B.分層隨機(jī)抽樣

C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣

D.定額抽樣

【答案】D

【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計(jì)抽樣、定額抽樣。參見教材P110。

14.下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大到小的是()-

A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)

C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)

【答案】A

【解析】本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)定義的層次，由大到小：潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見教材P113。

15下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分祈方法中，不屬于時(shí)間序列分祈法的是()

A.市場(chǎng)因子推演法

B.加權(quán)移動(dòng)平均法

C.簡(jiǎn)單平均法

D.指數(shù)平滑法

【答案】A

【解析】本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分祈。時(shí)間序列分祈法包括：簡(jiǎn)單平均法、 移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法。選項(xiàng)A屬于相關(guān)分祈法。參見教材P116-118。

16.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及()等內(nèi)容。

A.項(xiàng)目竟?fàn)幏制?/p>

B.敏感性分祈

C.專業(yè)市場(chǎng)分祈

D.市場(chǎng)趨勢(shì)分析

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)供求與價(jià)格概況分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容。選項(xiàng)AD屬于項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，選項(xiàng)B與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析并列。參見教材P137。

17.下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是()。

A.購(gòu)買一更新改造一出售

B.購(gòu)買一持有出租一出售

C.開發(fā)一持有出租一出售

D.購(gòu)買一更新改造一出租一出售

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流重。選項(xiàng)BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時(shí)，也會(huì)產(chǎn)生運(yùn)營(yíng)成本。參見教材P148-150。

18.某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的年實(shí)際貸款利率為()。

A.1.40%

B.5.60%

C.5.72%

D.6.09%

【答案】B

【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。本題由于是按季度付息，故年付息1400x4=5600。10i=0.56，i=5.60%。參見教材P156。

19.一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為()萬元。

A.53.80

B.55.47

C.55.54

D.58.79

【答案】D

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。P=5+A(P/A，I，n) =5+5 [(1+6%) 17.8—1]/[6% (1+6%)17.8]=58.79。參見教材P163-

20.張某以6000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一 個(gè)月來一次性償還剩余全部貸款，則償坯額應(yīng)為()萬元。

A.18.94

B.19.20

C.19.33

D.22.87

【答案】C

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=7.8%/12=0.65%，n=15x12=180。A=P (A/P, i, n) =6000x114x60%[0.65% (1+0.65%) 180]/[ (1+0.65%) 180 一1]=3874.76。第121期一次性償還，故P=A+A (P/A，i，n) =3874.76+3874.76/0.65%[1-1/(1+0 65%) 59]=19.325萬元。參見教材P164。

21. 某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

【答案】C

【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。凈經(jīng)營(yíng)收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=66×(1-10%-30%)=39.60萬元。參見教材P367。

22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要求的目標(biāo)收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹率為3%時(shí)，為消除通貨膨脹因素對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)分祈結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標(biāo)收益率應(yīng)為()。

A.6.8%

B.10.0%

C. 13.0%

D.13.3%

【答案】D

【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。(1 + Ra) = (1 + Rr) (1 +Rd) , Ra= (1 + 10%) (1 + 3%) —1 = 13.3%。參見教材P187。

23.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選取的基準(zhǔn)率收益率一般為投資者所要求的()。

A.最高投資收益率

B.平均投資收益率

C.最低投資報(bào)酬率

D.平均成本利潤(rùn)率

【答案】C

【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)筲中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率 (MARR)。參見教材P181。

24.某投資者于2013年1月以1000萬元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流重為60萬元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬元，在考慮增值收益的愔況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為()。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

【答案】C

【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金 流重+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額。其中：

稅收現(xiàn)金流重=60萬元;

投資者權(quán)益增加值：A=P (A/P，i，n) =500x7%x (1+7%) 10/[ (1+7%) 10—1]=71.19;

第一年利息=500x7%=35萬元;

投資者權(quán)益增加值=71.19—35=36.19萬元;

權(quán)益投資數(shù)額=500萬元;

投資回報(bào)率=(60+36.19+5) /500=20.24%.

參見教材P201.

25.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬元，期限20年，年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個(gè)月的坯款金額為()元。

A.2093.75

B.2208.33

C.3582.16

D.4583.33

【答案】A

【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。1=6%/12,等額本金=50/240。最后一個(gè)月的還款額=50/240+ (50—50x239/240) x6%/12=0.209375萬元。參見教材P163。

26.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為13000萬元，規(guī)劃建筑面積為50000㎡，除土地取得費(fèi)用外的其他成本費(fèi)用為3500元/㎡，項(xiàng)目銷售均價(jià)為8500元/㎡，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%，則項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為()萬平方米。

A.2.60

B.2.87

C.3.59

D.3.80

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。設(shè)該項(xiàng)目能夠收回全部成本費(fèi)用時(shí)的最低銷售量為Y，則滿足以下等式：13000 +3500×50000/10000=Y×8500×(1-5.5%)，得出Y=3.8萬，故該項(xiàng)目能夠收回全部成本費(fèi)用的最低銷售量為3.8萬平方米。參見教材P219。

27.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為4000萬元、1200萬元、- 800萬元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為()萬元

A.1120.00

B.1466.67

C.1520.00

D.2000.00

【答案】A

【解析】本題考查的是概率分祈中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=4000x15% +1200x60%-800x25%=1120萬元。參見教材 P233。

28.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，預(yù)計(jì)首期開發(fā)難以產(chǎn)生理想收益，但項(xiàng)目后期投資收益增加的可能性較大，從實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)看，該項(xiàng)目可能產(chǎn)生()。

A.等待投資型期權(quán)

B.砍棄型期權(quán)

C.成長(zhǎng)型期權(quán)

D.柔性期權(quán)

【答案】C

【解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。成長(zhǎng)型期權(quán)：盡管政府開始有意識(shí)的控制單一開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，佰仍然有地方政府希望通過出讓大型開發(fā)地塊，吸引大型開發(fā)商參與。例如，北辰集團(tuán)2007年以92億元地價(jià)款獲得的長(zhǎng)沙開福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達(dá)78 5萬平方米，地上總建筑面積380萬平方米，地下建筑面積157萬平方米。該項(xiàng)目的開發(fā)商肯定要采用分期開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，因?yàn)槭灼陂_發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對(duì)項(xiàng)目后期投資收益會(huì)有較大影響。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。參見教材P245。

29.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付()。

A.土地出讓金

B.建安工程費(fèi)

C.管理費(fèi)閑

D.其他工程費(fèi)

【答案】A

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)要求商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)砍用于繳交土地出讓金貸款” 的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目。參見教材 P304。

30.關(guān)于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流重表的說法，錯(cuò)誤的是()。

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流重表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制

B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流重表現(xiàn)金流出中不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用

C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流重表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)

D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流重表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和灘銷費(fèi)

【答案】D

【解析】本題考查的是基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流重表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。該表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和灘銷費(fèi)。參見教材P267-268.

31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中包括預(yù)收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的()配合考慮。

A.質(zhì)量控制目標(biāo)

B.銷售收入計(jì)劃

C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃

D.客戶定位

【答案】B

【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量?？紤]使用預(yù)租售收入時(shí)，需要考慮銷售收入計(jì)劃。參見教材P266。

32.關(guān)于債務(wù)融資的說法，錯(cuò)誤的是()。

A.債務(wù)融資需要還本付息

B.債務(wù)融資所得資金尾于資本金

C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除

D.租賃融資屈于債務(wù)融資

【答案】B

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資所得資金尾于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利;債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)閑，可以在稅前扣除。參見教材P289。

33.對(duì)借貸人資質(zhì)宙查不嚴(yán)而產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于()。

A.法律風(fēng)險(xiǎn)

B.信閑風(fēng)險(xiǎn)

C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

D.管理風(fēng)險(xiǎn)

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個(gè)人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷的考驗(yàn)，對(duì)個(gè)人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)借款人資質(zhì)宙查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等等。管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P311.

34.權(quán)益性房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的()。

A.增值收入

B.銷售收入

C.自營(yíng)收入

D.租金收入

【答案】D

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型 REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入;抵押型 REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券(MBS)業(yè) 務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參見教材P320。

35.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于()。

A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本

B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系

C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平

D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率

【答案】B

【解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，擔(dān)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。參見教材P339。

二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;選錯(cuò)或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1.房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括()。

A.需要適時(shí)的更新改造投資

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.適于短期投資

E.變現(xiàn)性差

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)適用于長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括：區(qū)位選擇異常重要;適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資;需要適時(shí)的更新改造投資;易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn);變現(xiàn)性差;易受政策影響;依賴專業(yè)管理;存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P7-9。

2.關(guān)于房屋存重的說法，正確的有()。

A.存重屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)

B.存重單位可以是建筑面積或套數(shù)

C.存重可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)

D.報(bào)告期存重等于上期存重加報(bào)告期竣工重

E.存重是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總重

【答案】BCE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，存重屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo);選項(xiàng)D錯(cuò)誤，報(bào)告期存重=上期存重+報(bào)告期竣工重一報(bào)告期滅失重。參見教材P38。

3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的景氣循環(huán)的主要原因包括()。

A.土地資源的不可再生性

B.供需因素的影響

C.市場(chǎng)信息不充分

D.政策因素的影響

E.制度因素的影響

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要因素包括：供需因素的影響;市場(chǎng)信息不充分;政策因素的影響;制度因素的影響;生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。參見教材P48。

4.下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡重房地產(chǎn)泡沫程度的有()。

A.交易重增長(zhǎng)率

B.吸納周期

C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比

D.房?jī)r(jià)收入比

E.房?jī)r(jià)租金比

【答案】CDE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。實(shí)際價(jià)格埋論價(jià)格;房?jī)r(jià)收入比;房?jī)r(jià)租金比等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫程度。參見教材P55。

5.關(guān)于政府投資的保障性安居工程項(xiàng)目招標(biāo)的說法，正確的是()。

A.必須采用公開方式招標(biāo)

B.必須采用工程重凊單方式招標(biāo)

C.必須根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)編制標(biāo)底

D.必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

E.應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包

【答案】ABE

【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。全部使用國(guó)有資金投資、國(guó)有資金投 資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。全部使用國(guó)有資金或聞?dòng)匈Y金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程重清單計(jì)價(jià)。采用工程重清單招標(biāo)的亙采用單價(jià)合同方式。工程建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包。參見教材P75。

6.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有()。

A.文案法

B.觀察法

C.訪間法

D.間卷法

E.實(shí)驗(yàn)法

【答案】BCDE

【解析】本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪間法、間卷法、實(shí)驗(yàn)法參見教材P108。

7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略主要有()。

A.產(chǎn)品差別化策略

B.服務(wù)差別化策略

C.人員差別化策略

D.形象差異化策略

E.銷售差異化策略

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要有以下四種：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略、形象差異化戰(zhàn)略。參見教材P123。

8.關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法中，從投資的角度來看，正確的有()。

A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值

B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為砍棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償

C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來?yè)p失的補(bǔ)償

D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)

E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)

【答案】ACDE

【解析】本題考查的是資金時(shí)間價(jià)值的概念。從投資者的角度來看，資金的 增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主 要有：(1)投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn);(2)通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償;(3)風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。參見教材P151.

9.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有()。

A.借款償還期

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

C.償債備付率

D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E.動(dòng)態(tài)投資圍攻期

【答案】BDE

【解析】本題考查的是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算。動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。參見教材P180-188。

10.關(guān)于RRR (財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)的說法中，正確的有()。

A.FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)

B.FIRR可以通過內(nèi)法求得

C.FIR#明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的

E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流重現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率

【答案】BCE

【解析】本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo);選項(xiàng)D錯(cuò)誤，將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于或等于ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。參見教材P182。

11.風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法有()。

A.決策樹法

B.最大可能法

C.期望值法

D.最小最大后悔值法

E.蒙特卡洛模擬法

【答案】ABC

【解析】本題考查的是決策的方法。風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法具體包括最大可能法、期望值法和決策樹法。參見教材P240。

12. 房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有()。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)信息反應(yīng)靈敏

B.延期投資可能保持了未來獲利的機(jī)會(huì)

C.房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高嗎，在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)

D.房地產(chǎn)投資有機(jī)會(huì)避免不利條件所造成的損失

E.房地產(chǎn)位置固定，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本

【答案】CE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性，主要是因?yàn)椋阂环矫妫康禺a(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，相對(duì)于其他資產(chǎn)而言，資產(chǎn)流動(dòng)性較差，投資形成的資嚴(yán)容易成為“沉淀”資本，造成投資不可逆(如投資不能用于其他生產(chǎn)項(xiàng)目的專用廠房，一旦投入則其嚴(yán)品用途就難以改變);另一方面，房地產(chǎn)交易費(fèi)稅較高，投資形成的資產(chǎn)短期內(nèi)往往很難通過交易獲利，這在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，使房地產(chǎn)投資不可逆。參見教材P243。

13.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括()。

A.當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)愔況

B.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

C.土地使用制度

D.項(xiàng)目用地狀況

E.當(dāng)?shù)氐慕鹑诤投愂照?/p>

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)。投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傗鹕鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确椒ǖ恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。參見教材P281。

14.股票市場(chǎng)的融資方式有()。

A.首次公開募股

B.配股

C.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債權(quán)

D.發(fā)行認(rèn)股權(quán)證

E.增發(fā)股票

【答案】ABDE

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場(chǎng)融資方式。股票市場(chǎng)融資包括首次公開發(fā)行、配發(fā)、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)證四種融資方式。參見教材P296。

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