一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意請將正確答案填在后面的括號內(nèi))

1.下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是( )

A.高層建筑地價分?jǐn)?/p>

B.房地產(chǎn)投資價值評估

C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估

D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估

2.從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是( )

A.估價對象的真實(shí)價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實(shí)際成交價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

3.一個估價項(xiàng)目中的估價時點(diǎn)本質(zhì)上是由( )決定的

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實(shí)地查勘估價對象的時間

D.委托人意愿

4.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是( )

A.土地的總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動性

C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性

D.房地產(chǎn)的價值量大

5.下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是( )

A.土地使用期限

B.土地使用管制

C.土地面積大小

D.土地權(quán)利性質(zhì)

6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為( )萬元

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

 

 

11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的( )。

A.技術(shù)上的可能

B.經(jīng)濟(jì)上的可行

C.價值最大化

D.法律上許可

12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于( )。

A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費(fèi)用

B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C.甲土地的價值高于乙土地的價值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

13.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150 萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價格是( )元/m2。

A.8571

B.10000

C.13393

D.15625

14.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為( )元/m2。

A.2585

B.2393

C.2955

D.2964

15.評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為( )元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

16.評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實(shí)例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是( )

A.0.4、0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4、0.3、0.3

17.某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無風(fēng)險報(bào)酬率為6%，風(fēng)險報(bào)酬率為無風(fēng)險報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為( )萬元。

A.5286.72

B.7552.45

C.9939.23

D.14198.90

18.某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為( )萬元。

A.96.80

B.592.81

C.691.61

D.667.22

19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是( )

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)

D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

20.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是( )。

A.毛租金乘數(shù)法

B.潛在毛收入乘數(shù)法

C.有效毛收入乘數(shù)法

D.凈收益乘數(shù)法

房地產(chǎn)估價師考試歷年真題回放

（責(zé)任編輯：中大編輯）