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2021年房估師考試《案例與分析》模擬試題

發(fā)表時(shí)間:2020/12/16 11:31:21 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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案例:

黃某于2004年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅,2005年改作餐館,并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn),要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例,故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確),估值40萬元。然后,再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià),估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請(qǐng)問:這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

參考答案:

這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>

1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮,對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬元大于40萬元),但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則,估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè),因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià),并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的,因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

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