第二節(jié) 建設用地使用權出讓

一、建設用地使用權出讓的概念(考點、重點)

建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內 出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。

土地使用權出讓的含義一般包括以下內容：

(1)土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場 ，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權 。

(2)經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權;土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有 。

(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。

(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓 。

(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限 的特點。

二、建設用地使用權出讓計劃、方式和年限

(一)出讓計劃的擬定和批準權限

土地使用權出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃，根據(jù)省級人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積方案，并且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定，按照國務院的規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

(二)建設用地使用權出讓方式

《物權法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，國有土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第11號，以下簡稱11號令)增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。11號令規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。 除此之外其他用途的土地供應計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標拍賣或者掛牌方式出讓。出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日 在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

2007年9月，國土資源部對11號令中有關內容進行修改發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號，以下簡稱39號令)。39號令第四條第一款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓 ”，進一步明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。

招標、拍賣或者掛牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則。

掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。

標底或者底價的特殊規(guī)定：

(1)市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或者底價。

(2)標底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標準。

(3)確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

(4)招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標開標前和拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

1.招標出讓方式

招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。

投標、開標依照下列程序進行：

(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。標書投入標箱后，不可撤回。投標人應當對標書和有關書面承諾承擔責任。

(2)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。投標人少于三人的，出讓人應當終止招標活動。

(3)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù) 。評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

(4)招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。按照價高者得的原則確定中標人的，可以不成立評標小組，由招標主持人根據(jù)開標結果，確定中標人。對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

2.拍賣出讓方式

拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。出讓方用叫價的辦法將土地使用權一般拍賣給出價最高者(競買人)。

拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的繁華市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，應當終止拍賣。

主持人連續(xù)三次宣布同一應價或者報價而沒有再應價或者報價的，主持人落槌表示拍賣成交。

3.掛牌出讓方式

掛牌時間不少于10個工作日 ，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競買人競價情況調整增價幅度。

掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。

掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外;在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。

4.協(xié)議出讓方式

協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者(出讓人)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。這種方式適用于非盈利性的某些特殊用地。

國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請，市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

由于協(xié)議出讓不適用于房地產用地，其程序在此不作詳述。

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