某正常營業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估該酒店房地產(chǎn)的市場價值。注 冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價方法之一。

針對上述情況，請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術(shù)思路。

1.對于酒店自營的功能用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用;基于營業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤。

2.對于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。?/p>

(1)把費(fèi)用分為變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。如客房部分的變動費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會議室部分的變動費(fèi)用是與使用會議室的次數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，餐飲部分的變動費(fèi)用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，商場部分的變動費(fèi)用是與商品銷售額直接相關(guān)的費(fèi)用，等等;固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險費(fèi)等，不管客房是否有客人人住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費(fèi)用。

(2)首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。

(3)把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現(xiàn)出來的，其凈收益不要單獨(dú)計(jì)算，否則就重復(fù)了。

4.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場租金;如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。

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