1.某房地產開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

考點分析：假設開發(fā)法+比較法的方法的選用和技術路線。

【參考答案】

(1)選用假設開發(fā)法和比較法進行估價;

(2)了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本;

(3)分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

(4)了解房地產開發(fā)成本及開發(fā)完成后的市場經營模式，(租或售)，運用比較法或收益法預測建成后房地產總價值，調查了解類似房地產的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

(5)了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況;

(6)選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

(7)綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;

(8)根據《房地產估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

試題總結：土地的估價經常在問答題中出現(xiàn)，?？脊纼r價值的性質，估價的方法、注意事項。

2.某房地產估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

考點分析：收益法+成本法的價格形成。

【參考答案】

1.(1)估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;

(2)收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分;

(3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)。

3.估價采用的成本應為價值時點的社會平均(客觀)成本，或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

試題總結：這道題明確了委托人提供的財務報表中房地產近三年平均的年凈利潤與房地產利潤的不同。成本法計算中實際成本與客觀成本的選用。

3.某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎估價;

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。

問題：

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。

【參考答案】

1.若轉讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價。

或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。(4分)

2.估價技術路線：①選擇估價方法，②方法運用中的具體處理，③確定估價結果。(4分)

考試總結：因為考試一般都是以一種選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。

4.某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。

問題：

1.評估該宗房地產評估價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

2.政府收購該宗房地產后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用?

3.評估該宗熟地出讓價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

考點分析：兩種以上估價方法的選用及其技術路線

【參考答案】估價方法的選用及其技術路線

1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準地價修正法。(2分)

2.收購房地產變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：

建筑物拆除費用。(2分)

土地開發(fā)費用(如七通一平費用等)。(2分)

其他成本費用(如財務成本、管理費用)。(2分)

3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業(yè)，適宜選用假設開發(fā)法、比較法、基準地價修正法。(2分)

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