【練習(xí)1】甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后，甲公司對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000萬元。

問題：

若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

【參考解析】：

1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評估估價(jià)對象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會發(fā)生變化。

2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價(jià)對象的市場價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評估的是估價(jià)對象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會有差異。

3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會有差異。

4.購買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對象價(jià)值與購買價(jià)值會有差異。

【練習(xí)2】甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于20017年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。

問題：

1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?

參考答案：

1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況和估價(jià)對象狀況下，確定估價(jià)對象客觀合理的抵押價(jià)值。

【練習(xí)3】甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于20017年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。

問題：

1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?

2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?

參考答案：

1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況和估價(jià)對象狀況下，確定估價(jià)對象客觀合理的抵押價(jià)值。

【練習(xí)4】黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價(jià)對象視為住宅采用了市場法估價(jià)，估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

參考答案：

這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>

1.將估價(jià)對象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價(jià)對象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

2.將估價(jià)對象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

【練習(xí)5】張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價(jià)格，為此委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的估價(jià)技術(shù)路線。

答案：

1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)。

2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。

3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)

【練習(xí)6】某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

問題：

1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?

答案：

1.錯(cuò)誤

(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例(2分);

(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益;

(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對象的年凈收益(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對象的年凈收益)。

2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。

【練習(xí)7】甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得 1368.55萬元。

問題：若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?

參考答案：

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。

3.因?yàn)?，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價(jià)款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。

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