第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第三節(jié) 前期工作

1.獲取土地：

沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估決策之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是取得土地使用權(quán)。

(一)土地儲備與土地開發(fā)

1.土地儲備

土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。

2.土地開發(fā)

土地開發(fā)，是土地儲備機(jī)構(gòu)對納入儲備、尤其是依法征收后納入儲備的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進(jìn)行前期開發(fā)活動。

3.土地儲備資金

土地儲備資金，是指土地儲備機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進(jìn)行前期開發(fā)等所需的資金。土地儲備資金實(shí)行?？顚Ｓ?、分賬核算，并實(shí)行預(yù)決算管理。

(二)開發(fā)商獲取土地的途徑

1.土地使用權(quán)出讓

為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部于2002年4月頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，并于2007年9月對該規(guī)定進(jìn)行了修訂，形成了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。

2.土地使用權(quán)劃撥

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

4.與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作

由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場上存在許多擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商來說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

2.項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃：

(一)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請材料

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，屬于不使用政府投資的城建類投資項(xiàng)目。開發(fā)商申請項(xiàng)目核準(zhǔn)時(shí)，需提交的材料包括：

(1)由具備甲級資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請報(bào)告一式5份。

(2)城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見。

(3)通過招拍掛方式取得國有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)提供土地出讓合同或土地證，通過其他方式取得國有土地使用權(quán)的項(xiàng)目，應(yīng)提供土地預(yù)審意見。

(4)環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見(除有特殊要求外，土地一級開發(fā)項(xiàng)目不需要提供)。

(5)根據(jù)國家及本地區(qū)有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行交通影響分析評價(jià)的項(xiàng)目，應(yīng)提供交通行政主管部門出具的交通影響評價(jià)文件的意見(除有特殊要求外，土地一級開發(fā)項(xiàng)目不需要提供)。

(二)項(xiàng)目申請報(bào)告的主要內(nèi)容

按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》要求，項(xiàng)目申請報(bào)告應(yīng)包括的主要內(nèi)容有：

(1)申報(bào)單位及項(xiàng)目概況;

(2)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析;

(3)資源開發(fā)及綜合利用分析;

(4)節(jié)能方案分析;

(5)建設(shè)用地、征收補(bǔ)償及居民安置分析;

(三)項(xiàng)目核準(zhǔn)評估的重點(diǎn)

政府對企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的過程，實(shí)際上是由投資管理部門組織，或授權(quán)給有資質(zhì)的工程咨詢或投資咨詢機(jī)構(gòu)或有關(guān)專家，代表國家對開發(fā)建設(shè)單位提交項(xiàng)目申請報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評估的過程。

項(xiàng)目核準(zhǔn)評估的工作重點(diǎn)，除審查項(xiàng)目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件外，還要確保項(xiàng)目：

(1)符合國家法律法規(guī);

(2)符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;

(3)符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);

(4)符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求;

(5)符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境;

3.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可：

(一)開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段

本階段的規(guī)劃審批，主要針對以無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

(二)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，開發(fā)商須持政府計(jì)劃管理部門對建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件，《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件(招拍掛出讓土地項(xiàng)目，由土地整理儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)申報(bào)、提供)、國土資源行政主管部門《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及其相關(guān)文件(協(xié)議出讓和招拍掛出讓土地項(xiàng)目)、建設(shè)用地釘樁成果通知單、按建設(shè)用地釘樁成果及繪圖要求繪制的l：500或1：2000地形圖等資料，向城多規(guī)劃管理部門提出申請。

(三)設(shè)計(jì)方案審查階段

開發(fā)商可以自愿申請規(guī)劃部門對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設(shè)計(jì)單位繪制施工圖的依據(jù)。對于未審查過設(shè)計(jì)方案的重大開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，將在規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案階段對中標(biāo)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專項(xiàng)審查。

(四)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

開發(fā)商需持《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件或《設(shè)計(jì)方案審查意見》及附圖復(fù)印件、國土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件、有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位按照《規(guī)劃意見書(選址)》或《設(shè)計(jì)方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖(施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖)、《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書》(未進(jìn)行設(shè)計(jì)方案審查的項(xiàng)目)，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請后，將負(fù)責(zé)對相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查工作，通過審查后，簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.工程建設(shè)招標(biāo)：

(一)招標(biāo)方式工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式，可以分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。依照國家發(fā)展改革

部門《212程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)按政府審批部門核準(zhǔn)的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。

1.公開招標(biāo)

公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。

2.邀請招標(biāo)

邀請招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)。邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。

(二)招標(biāo)機(jī)構(gòu)

當(dāng)招標(biāo)人決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時(shí)，不管是公開招標(biāo)還是邀請招標(biāo)，都可以成立一個(gè)招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的決策活動與日常事務(wù)工作的處理。

(三)招標(biāo)程序

按照一般做法，工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)程序如下：

1.申請招標(biāo)

依法必須招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)具備下列條件才能進(jìn)行施工招標(biāo)。

2.編制招標(biāo)文件

當(dāng)招標(biāo)人的招標(biāo)申請獲得批準(zhǔn)后，即應(yīng)著手準(zhǔn)備招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是招標(biāo)人向投標(biāo)人介紹工程情況和招標(biāo)條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)。

3.確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函

4.投標(biāo)人資格審查

資格審查分為資格預(yù)審和資格后審。

5.投標(biāo)

投標(biāo)人是響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的法人或者其他組織。

6.開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)

開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行;開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)為招標(biāo)文件中確定的地點(diǎn)。

7.簽訂合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

5.開工申請與審批：

建設(shè)工程招標(biāo)工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。

(一)申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件

(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。

(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

(3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求。

(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)，按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。

(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設(shè)計(jì)中有根據(jù)建筑工程特點(diǎn)制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目編制的專項(xiàng)質(zhì)量、安全施工組織設(shè)計(jì)，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。

(7)按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。

(8)建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實(shí)行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

(二)申請辦理《建設(shè)工程施工許可證》的程序

(1)建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。

(2)建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附相關(guān)證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請。

(3)發(fā)證機(jī)關(guān)在收到建設(shè)單位報(bào)送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起l5日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正，審批時(shí)間可以自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延;對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起 15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。

6.前期工作的其他環(huán)節(jié)：

除了上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場狀況，初步確定目標(biāo)市場、售價(jià)或租金水平;制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

上述工作完成后，對項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評價(jià)。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而決定開發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開發(fā)商一般在正式進(jìn)入建設(shè)階段前，需要再次評價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和盈利特性，以作為是否進(jìn)入下階段工作的決策依據(jù)。

值得指出的是，由于土地成本和前期費(fèi)用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對許多開發(fā)商而言，項(xiàng)目進(jìn)展到獲得建設(shè)工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項(xiàng)目成本的50%甚至70%，所以即使市場環(huán)境與項(xiàng)目開始時(shí)比較發(fā)生了較大的不利變化，在選擇馬上開工建設(shè)和延期開工建設(shè)之間，也要根據(jù)公司目前的財(cái)務(wù)狀況尤其是未來一段時(shí)間的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行慎重的比選決策，還要認(rèn)真考慮政府對延遲開發(fā)建設(shè)的有關(guān)政策。

作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的售價(jià)、租金水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時(shí)，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機(jī)會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。

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