假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)

1.歸納總結(jié)：假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。分為：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。

2.適用對(duì)象：待開發(fā)房地產(chǎn)，即具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)。測(cè)算結(jié)果：估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

3.關(guān)鍵，把握住起點(diǎn)現(xiàn)狀和終點(diǎn)狀況：起點(diǎn)是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況;終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要的工作，完成時(shí)間，必要支出，應(yīng)得利潤(rùn)。

4.起點(diǎn)(待開發(fā)房地產(chǎn)狀況)：可供開發(fā)的土地(生地、毛地、熟地)、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。

5.終點(diǎn)(未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況)，主要是熟地和新房(毛坯房、簡(jiǎn)裝房和精裝修房)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利。

6.開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可采用收益法求取(但是絕對(duì)不能采用成本法求取)。后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。

假設(shè)開發(fā)法估價(jià)測(cè)算匯總表，見表8-1和表8-2。

假設(shè)開發(fā)法(動(dòng)態(tài)分析法)估價(jià)測(cè)算匯總表　表8-1

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（責(zé)任編輯：gx）

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