第四章 宗地估價(jià)方法與程序

考試目的

本部分的考試目的是測查應(yīng)試人員對宗地估價(jià)方法與程序的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 宗地估價(jià)程序

一、宗地估價(jià)一般程序及內(nèi)容

二、宗地估價(jià)程序之間的邏輯關(guān)系

第二節(jié) 市場比較法的估價(jià)程序

一、收集宗地交易實(shí)例

二、確定比較實(shí)例

三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

四、交易情況修正

五、估價(jià)期日修正

六、區(qū)域因素比較與修正

七、個(gè)別因素比較與修正

八、使用年期等其他因素修正

九、測算比準(zhǔn)價(jià)格

第三節(jié) 收益還原法的估價(jià)程序

一、收集相關(guān)資料

二、測算年總收益

三、確定年總費(fèi)用

四、計(jì)算年純收益

五、確定還原率

六、選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式

七、測算收益價(jià)格

第四節(jié) 成本逼近法的估價(jià)程序

一、收集相關(guān)資料

二、確定土地取得費(fèi)

三、確定土地開發(fā)費(fèi)

四、確定各項(xiàng)稅費(fèi)

五、計(jì)算土地投資利息

六、計(jì)算土地開發(fā)利潤

七、確定土地增值

八、價(jià)格修正確定

第五節(jié) 剩余法的估價(jià)程序

一、評估現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中所含土地價(jià)格

（一）調(diào)查待估宗地的基本情況

（二）測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

（三）測算房屋現(xiàn)值

（四）測算交易稅費(fèi)

（五）測算待估宗地價(jià)格

二、評估待開發(fā)土地價(jià)格

（一）調(diào)查待估宗地的基本情況

（二）確定待估宗地的最有效利用方式

（三）測算開發(fā)完成后的土地或不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

（四）估計(jì)開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排

（五）測算開發(fā)成本和客觀開發(fā)利潤

（六）測算待估宗地價(jià)格

第六節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)程序

一、確定基準(zhǔn)地價(jià)的有效性

二、明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵

三、確定待估宗地所處土地級別或均質(zhì)區(qū)域

四、確定待估宗地參照的基準(zhǔn)地價(jià)

五、分析待估宗地的地價(jià)影響因素

六、編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表

七、確定并編制待估宗地地價(jià)修正系數(shù)表

八、進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正

九、測算待估宗地價(jià)格

第七節(jié) 標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)程序

一、確定標(biāo)定地價(jià)有效性

二、選擇可比標(biāo)準(zhǔn)宗地

三、進(jìn)行交易情況指數(shù)、期日地價(jià)指數(shù)、個(gè)別因素條件指數(shù)、年期修正指數(shù)等修正

四、測算待估宗地價(jià)格

考試要求

1. 掌握宗地估價(jià)一般程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求；

2. 掌握宗地估價(jià)程序之間的邏輯關(guān)系；

3. 掌握市場比較法的估價(jià)程序；

4. 掌握收益還原法的估價(jià)程序；

5. 掌握成本逼近法的估價(jià)程序；

6. 掌握剩余法的估價(jià)程序；

7. 掌握基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)程序；

8. 掌握標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的估價(jià)程序。

（責(zé)任編輯：gx）

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