第五章 宗地估價(jià)實(shí)務(wù)

考試目的

本部分的考試目的是測(cè)查應(yīng)試人員對(duì)宗地估價(jià)業(yè)務(wù)受理、基本事項(xiàng)確定、土地價(jià)格定義、資料收集、現(xiàn)場(chǎng)勘察、市場(chǎng)調(diào)查與分析、土地估價(jià)實(shí)例及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查、估價(jià)方法選擇、結(jié)果分析與確定、估價(jià)報(bào)告撰寫與審核等宗地估價(jià)實(shí)務(wù)的了解、熟悉和掌握程度?？荚噧?nèi)容

第一節(jié) 宗地估價(jià)業(yè)務(wù)受理

一、宗地估價(jià)業(yè)務(wù)受理途徑

二、宗地估價(jià)業(yè)務(wù)受理程序

三、宗地估價(jià)委托協(xié)議（合同）的主要內(nèi)容

四、宗地估價(jià)業(yè)務(wù)服務(wù)的主要方向

第二節(jié) 宗地估價(jià)基本事項(xiàng)確定的內(nèi)容

一、估價(jià)目的確定

二、估價(jià)對(duì)象的界定與描述內(nèi)容

三、估價(jià)期日的設(shè)定

四、土地估價(jià)中特別事項(xiàng)的內(nèi)容與界定

第三節(jié) 土地價(jià)格定義的界定

一、地價(jià)定義的核心構(gòu)成要素及闡述要求

二、地價(jià)定義中各要素內(nèi)涵的設(shè)定要點(diǎn)與依據(jù)

第四節(jié) 宗地估價(jià)對(duì)象資料收集

一、估價(jià)對(duì)象資料的基本類型

二、估價(jià)對(duì)象資料收集的方法與要求

三、產(chǎn)權(quán)資料的內(nèi)容及收集要求

四、土地現(xiàn)狀利用及規(guī)劃利用資料的內(nèi)容及收集要求

五、土地開(kāi)發(fā)程度及基礎(chǔ)設(shè)施資料的內(nèi)容及收集要求

六、地上建筑物的內(nèi)容及收集要求

七、在建工程的內(nèi)容及收集要求

八、土地交易、租賃及其他相關(guān)經(jīng)營(yíng)資料的內(nèi)容及收集要求

第五節(jié) 宗地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察

一、現(xiàn)場(chǎng)勘察的目的

二、現(xiàn)場(chǎng)勘察的基本內(nèi)容

（一）宗地坐落位置、四至及相鄰關(guān)系勘察

（二）土地自然條件勘察

（三）土地環(huán)境質(zhì)量勘察

（四）土地基礎(chǔ)設(shè)施條件勘察

（五）土地利用狀況勘察

（六）地上建筑物及其他附著物狀況勘察

（七）土地經(jīng)營(yíng)與收益狀況的調(diào)查

（八）土地利用限制性因素調(diào)查

（九）周邊土地利用狀況調(diào)查

三、現(xiàn)場(chǎng)勘察的方法與要求

四、現(xiàn)場(chǎng)勘察用表的構(gòu)成與填寫要求

第六節(jié) 土地市場(chǎng)調(diào)查與分析

一、土地市場(chǎng)調(diào)查的目的

二、土地市場(chǎng)分類

三、土地市場(chǎng)調(diào)查的基本內(nèi)容

（一）土地需求影響因素調(diào)查

（二）土地供給影響因素調(diào)查

（三）土地需求量、需求潛力及其變化趨勢(shì)調(diào)查與分析

（四）土地供給量、供給潛力及其變化趨勢(shì)調(diào)查與分析

（五）土地市場(chǎng)供需及其對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響分析

四、土地市場(chǎng)調(diào)查的方法與要求

第七節(jié) 土地估價(jià)實(shí)例及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查

一、估價(jià)實(shí)例的類型與特征

二、估價(jià)實(shí)例真實(shí)性、可靠性的基本要求

三、估價(jià)實(shí)例調(diào)查獲取方法

四、市場(chǎng)比較法中比較實(shí)例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

五、收益還原法中租金實(shí)例、經(jīng)營(yíng)收益實(shí)例、經(jīng)營(yíng)成本實(shí)例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

六、剩余法中不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)實(shí)例、建筑開(kāi)發(fā)成本相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

七、成本逼近法中征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、土地取得成本實(shí)例、土地開(kāi)發(fā)成本實(shí)例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

八、公示地價(jià)有效性及公示地價(jià)體系調(diào)查收集的基本要求

九、其他相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查的內(nèi)容與基本要求

第八節(jié) 土地估價(jià)方法選擇

一、估價(jià)目的與適用原則、方法的相關(guān)性分析內(nèi)容

二、估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)方法適宜性分析的內(nèi)容

三、估價(jià)資料與估價(jià)方法可行性分析的內(nèi)容

四、估價(jià)技術(shù)思路確定的原則

五、估價(jià)方法的選擇原則與要求

第九節(jié) 宗地估價(jià)結(jié)果分析與確定

一、估價(jià)結(jié)果檢查、調(diào)整的內(nèi)容

（一）對(duì)估價(jià)過(guò)程的檢查、調(diào)整

（二）對(duì)不同方法估算值的檢查、調(diào)整

（三）對(duì)引用數(shù)據(jù)及參數(shù)確定的審查

二、估價(jià)結(jié)果檢查、調(diào)整的基本要求

（一）適應(yīng)性分析

（二）準(zhǔn)確性分析

（三）可靠性分析

三、土地最終估價(jià)值確定的方法

第十節(jié) 土地估價(jià)報(bào)告撰寫

一、土地估價(jià)報(bào)告的作用

（一）描述估價(jià)對(duì)象

（二）記述估價(jià)過(guò)程

（三）反映估價(jià)成果

二、土地估價(jià)報(bào)告的類別

（一）土地估價(jià)報(bào)告

（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）

三、土地估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容

（一）土地估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容

（二）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（評(píng)估工作底稿）的主要內(nèi)容

四、土地估價(jià)報(bào)告的形式

五、土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式

六、土地估價(jià)報(bào)告的使用規(guī)定

七、土地估價(jià)報(bào)告的歸檔和檔案管理要求

第十一節(jié) 土地估價(jià)報(bào)告審核

一、土地估價(jià)報(bào)告審核的目的

二、土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容

（一）估價(jià)人員資格

（二）估價(jià)對(duì)象界定與描述

（三）估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量

（四）估價(jià)假定前提和限制條件

（五）地價(jià)定義

（六）估價(jià)依據(jù)和估價(jià)原則

（七）地價(jià)影響因素及相關(guān)分析

（八）估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用

（九）地價(jià)確定的理由

（十）估價(jià)結(jié)果及分析

（十一）估價(jià)報(bào)告的邏輯性和一致性

考試要求

1. 掌握宗地估價(jià)業(yè)務(wù)受理途徑、程序；

2. 熟悉宗地估價(jià)委托協(xié)議（合同）的主要內(nèi)容；

3. 掌握估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)期日的界定；

4. 掌握地價(jià)定義的核心構(gòu)成要素及其設(shè)定要求與依據(jù)；

5. 掌握估價(jià)對(duì)象資料的基本類型、收集方法及要求；

6. 掌握現(xiàn)場(chǎng)勘察的基本內(nèi)容、方法與要求；

7. 掌握土地市場(chǎng)分類、調(diào)查的內(nèi)容、方法與要求；

8. 掌握估價(jià)實(shí)例的類型及特征；

9. 掌握估價(jià)實(shí)例及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查；

10. 掌握土地估價(jià)方法選擇需要考慮的因素、原則與要求；

11. 掌握估價(jià)結(jié)果檢查、調(diào)整的基本要求和土地最終估價(jià)值確定方法；

12. 掌握土地估價(jià)報(bào)告基本構(gòu)成、各部分撰寫內(nèi)容與要求；

13. 掌握土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容；

14. 熟悉土地估價(jià)原則與估價(jià)目的、估價(jià)方法選擇及估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結(jié)果之間的關(guān)系；

15. 熟悉不同估價(jià)目的、不同情況下，地價(jià)定義的要點(diǎn)；

16. 熟悉不同類型資料的內(nèi)容及收集要求；

17. 熟悉不同內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)勘察要求；

18. 熟悉土地市場(chǎng)及其對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響分析；

19. 熟悉不同估價(jià)方法中所需實(shí)例、標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)查內(nèi)容、方法及規(guī)范；

20. 熟悉土地估價(jià)方法選擇中相關(guān)性、適宜性、可行性分析的內(nèi)容；

21. 熟悉估價(jià)結(jié)果檢查、調(diào)整中的適應(yīng)性、準(zhǔn)確性、可靠性原則；

22. 熟悉土地估價(jià)報(bào)告的類別，形式與使用規(guī)定等；

23. 熟悉土地估價(jià)報(bào)告審核的要求、土地估價(jià)報(bào)告審核的目的；

24. 了解宗地估價(jià)業(yè)務(wù)服務(wù)的主要方向；

25. 了解現(xiàn)場(chǎng)勘察用表的構(gòu)成與填寫要求。

（責(zé)任編輯：gx）

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