第六章 經(jīng)濟評價指標(biāo)與方法

第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計算

1.利息：

按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息;還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。

還本付息的方式包括以下幾種：

(1)一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息;

(2)等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息;

(3)等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息;

(4)一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息;

(5)“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

2.借款償還期：

借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

3.利息備付率：

利息備付率，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤，與當(dāng)期應(yīng)付利息費用的比率。

利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。否則，表示項目付息能力保障程度不足。

4.償債備付率：

償債備付率(Debt Coverage Rati0，DCR)，指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計入成本的利息。

償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于等于1.3。當(dāng)指標(biāo)小于1.3時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目非常重要。

5.資產(chǎn)負債率：

資產(chǎn)負債率是反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量企業(yè)或項目在清算時保護債權(quán)人利益的程度。

資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)或項目的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差;資產(chǎn)負債率低則企業(yè)或項目的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，且普遍使用較高的財務(wù)杠桿，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目的資產(chǎn)負債率一般較高。

6.流動比率：

流動比率是反映企業(yè)或項目各年償付流動負債能力的指標(biāo)。

流動比率越高，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過這個指標(biāo)可以看出百元流動負債有幾百元流動資產(chǎn)來抵償，故又稱償債能力比率。在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱之為“銀行家比率”或“二對一比率”。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目所需開發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本金，其資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負債數(shù)額較大，流動比率相對較低。

7.速動比率：

速動比率是反映項目快速償付流動負債能力的指標(biāo)。

該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映企業(yè)或項目流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須在流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因為存貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過銷售和收賬兩個過程，且會受到價格下跌、損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100014。

資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率指標(biāo)，通常結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資產(chǎn)負債表進行計算，反映房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的清償能力。對于大型綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，通常不需要針對其具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目或投資項目編制資產(chǎn)負債表，也就很少計算房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率指標(biāo)。但對于僅開發(fā)或投資一個項目的房地產(chǎn)項目公司而言，企業(yè)和項目融為一體，此時計算企業(yè)的資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率指標(biāo)，同時也就反映了房地產(chǎn)開發(fā)或投資項目的清償能力。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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