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多項選擇題

1、運用比較法估價要消除以下(　)方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象價值的差異。

A、成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同

B、特殊交易情況與正常交易情況不同

C、成交日期與價值時點不同

D、可比實例狀況與估價對象狀況不同

E、理性和非理性購買人因素差異

2、下列選項中，運用比較法估價的一般步驟包括(　)。

A、收集交易實例

B、選取可比實例

C、建立比較基礎(chǔ)

D、計算比較價值

E、分解比較系數(shù)

3、收集交易實例及相關(guān)參考資料的途徑主要有(　)。

A、走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人

B、訪問房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員

C、查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格資料

D、根據(jù)分析和經(jīng)驗得出客觀資料

E、同行之間相互提供

4、收集交易實例時應(yīng)收集的交易實例信息包括(　)。

A、成交價格

B、議價時間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、運用比較法估價，選取的可比實例應(yīng)符合下列條件(　)。

A、檔次相當(dāng)

B、區(qū)位相近

C、價格相同

D、成交日期接近價值時點

E、權(quán)利性質(zhì)相同

6、建立比較基礎(chǔ)，主要包括(　)。

A、統(tǒng)一付款方式

B、統(tǒng)一計價單位

C、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

D、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

E、統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)

7、在建立比較基礎(chǔ)時，針對統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)正常負(fù)擔(dān)下的價格等于(　)。

A、賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)

B、賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費

C、買方實際付出的價格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費

D、應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費/應(yīng)由買方繳納的稅費比率

E、買方實際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率)

8、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有(　)。

A、對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫購買的交易

C、人為哄抬價格的交易

D、對交易對象有特殊偏好的交易

E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

9、房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為(　)。

A、區(qū)位狀況調(diào)整

B、實物狀況調(diào)整

C、權(quán)益狀況調(diào)整

D、收益狀況調(diào)整

E、交易狀況調(diào)整

10、比較法估價中，對可比實例成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括(　)。

A、租賃權(quán)限制情況

B、交易稅費負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D、地役權(quán)設(shè)立情況

E、利用方式限制情況

11、下列選項中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有(　)。

A、直接比較調(diào)整

B、間接比較調(diào)整

C、總價調(diào)整

D、單價調(diào)整

E、減法調(diào)整

12、下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有(　)。

A、直接比較調(diào)整法

B、直觀比較法

C、總價調(diào)整法

D、成本調(diào)整法

E、百分比調(diào)整法

參考答案及解析

多項選擇題

1、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是比較法估價需要具備的條件。運用比較法估價要消除以下四個方面的不同所造成的可比實例成交價格與估價對象價值的差異：(1)成交價格與比較價值的內(nèi)涵和形式不同;(2)特殊交易情況與正常交易情況不同;(3)成交日期與價值時點不同;(4)可比實例狀況與估價對象狀況不同。

2、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是比較法估價的操作步驟。運用比較法估價一般分為以下7個步驟：(1)收集交易實例;(2)選取可比實例;(3)建立比較基礎(chǔ);(4)進(jìn)行交易情況修正;(5)進(jìn)行市場狀況調(diào)整;(6)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;(7)計算比較價值。

3、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是收集交易實例。除了選項ABCE之外，還包括向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料;查閱網(wǎng)站、報刊上的房地產(chǎn)出售、出租信息，參加房地產(chǎn)交易展示會，與房地產(chǎn)業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)出售人或其代理人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等資料，了解房地產(chǎn)市場價格行情。

4、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是收集交易實例。收集的交易實例信息應(yīng)能滿足比較法運用的需要，并盡可能收集較多的信息，收集的交易實例信息一般包括以下內(nèi)容：(1)交易對象基本狀況;(2)交易雙方基本情況;(3)交易方式;(4)成交日期;(5)成交價格;(6)付款方式;(7)融資條件;(8)交易稅費負(fù)擔(dān);(9)交易目的。

5、【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。運用比較法估價，選取可比實例的數(shù)量要求是：一般選取3至5個可比實例即可;選取可比實例的質(zhì)量要求：(1)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的;(2)可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價對象房地產(chǎn)相似(與估價對象的區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、檔次相當(dāng)、規(guī)模相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相同);(3)可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點;(4)可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。

6、【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)一般要做以下幾項工作：(1)統(tǒng)一財產(chǎn)范圍;(2)統(tǒng)一付款方式;(3)統(tǒng)一融資條件;(4)統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān);(5)統(tǒng)一計價單位。

7、【正確答案】 AE

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)。正常負(fù)擔(dān)下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實得金額;正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額;正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率);正常負(fù)擔(dān)下的價格=買方實付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率);

8、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。造成成交價格偏離正常價格的因素：(1)利害關(guān)系人之間的交易;(2)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;(3)被迫出售或被迫購買的交易;(4)人為哄抬價格的交易;(5)對交易對象有特殊偏好的交易;(6)相鄰房地產(chǎn)合并的交易;(7)受迷信影響的交易。選項E，相鄰房地產(chǎn)合并的交易才屬于成交價格偏離正常價格的交易。

9、【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

10、【正確答案】 ACDE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。選項B是建立統(tǒng)一比較基礎(chǔ)。

11、【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價調(diào)整、單價調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

12、【正確答案】 BD

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;(2)總價調(diào)整、單價調(diào)整;(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整;(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。

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（責(zé)任編輯：gx）

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