2012年房地產(chǎn)估價師案例分析考試試題

1、某人欲購買一商鋪，委托估價機(jī)構(gòu)估價，收益率按銀行定期存款利率計(jì)算。問：該估價屬于什么類型的價值(參考答案：投資價值)?？刹捎煤畏N方法估價，說明基本步驟。

2、某人有某小區(qū)臨街一樓一套住宅，規(guī)劃部門原則同意一層住宅可以改為商業(yè)用途，此人已經(jīng)申請;估價機(jī)構(gòu)經(jīng)過查看，可以拆改承重墻外的部分墻體，進(jìn)行改造。

問：如對上述住宅按照最高最佳利用原則進(jìn)行估價的假設(shè)前提是什么。參考答案：改變用途。 應(yīng)具備什么條件，改變用途后的價值—后續(xù)改造成本及利潤>改變用途前的價值 (注：指出錯誤，參考答案：應(yīng)考慮改變用途應(yīng)繳納的土地費(fèi)用和相關(guān)手續(xù)費(fèi))

3、甲公司有一塊臨河的住宅用地并進(jìn)行河景住宅開發(fā)，與之相鄰的乙公司有一塊倉庫用地。甲、乙簽訂了合同，約定乙公司不能建設(shè)高層建筑而影響甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相應(yīng)的費(fèi)用。之后乙公司將土地裝讓給丙公司，但未將與甲公司簽訂相關(guān)合同的事告訴丙公司。丙公司建設(shè)高層建筑，甲公司聲稱該高層建筑影響了其開發(fā)的河景住宅，要求賠償。

問：(1)甲、乙之間屬于何種物權(quán)關(guān)系。參考答案：地役權(quán)(2)甲公司的業(yè)主和甲公司的索賠對象分別是誰。參考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索賠價值包括什么。參考答案：物業(yè)價值的減損+原來支付給乙公司費(fèi)用的本息 

4、A、B兩棟寫字樓物業(yè)位于同一區(qū)位，交通、周圍景觀、配套，建筑外形相近，A為估價對象，B為可比實(shí)例，B的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于A。

問：(1)那些原因可能造成B的租金低。參考答案：租金構(gòu)成、物業(yè)管理、租戶構(gòu)成、內(nèi)部設(shè)施

(2)B應(yīng)做哪些方面的調(diào)整。參考答案：實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整

5、某一酒店，已知經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、市場平均利潤率，該酒店的裝修是其特色，占營業(yè)收入的5%，問：(1)該酒店的營業(yè)利潤是多少。(2)估價人員實(shí)地查勘時，不需要關(guān)注哪些因素。(選項(xiàng)記不大清楚了，只記得我選的是采光通風(fēng))

6：找錯題：關(guān)于一棟商業(yè)用房(含車庫)的司法鑒定估價報(bào)告。我選出的錯誤大致有：目錄缺少估價師注冊號;估價假設(shè)前提中未對商業(yè)面積中的100平方米的加層面積的權(quán)屬進(jìn)行必要的分析和說明;計(jì)算某項(xiàng)費(fèi)用時，有效毛收入的數(shù)據(jù)選錯了;估價方法選用中的公式與測算中的公式不符;出租空置率應(yīng)選用市場平均空置率;未考慮租約限制;致估價委托人函中對估價原則和依據(jù)的陳述過于簡單;估價師聲明中對責(zé)任的承擔(dān)不準(zhǔn)確;

7、對某房地產(chǎn)進(jìn)行估價采用了市場法和收益法，市場法估價價值<收益法估價價值。

問：(1)哪些因素不可能造成收益法價值>市場法估價價值。(答案和選項(xiàng)記不清了，好像是選的：通貨膨脹)

(2)如兩種方法估價均正確，什么原因可能造成市場法估價價值偏低。

參考答案：物業(yè)銷售市場清淡