房地產抵押的抵押物隨土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同?！冻鞘蟹康禺a管理法》規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房地產抵押中可以作為抵押物的有兩種情形。一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可將房地產作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

《物權法》規(guī)定，債務人或者第三人有權處分可以抵押的財產有：建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權;以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權;生產設備、原材料、半成品、產品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運輸工具;法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將上列財產一并抵押。

《物權法》規(guī)定，不得抵押的財產有：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。

《城市房地產抵押管理辦法》也規(guī)定下列房地產不得設定抵押權：

(1)權屬有爭議的房地產;

(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;

(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(4)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;

(5)依法不得抵押的其他房地產。

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