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房地產(chǎn)估價(jià)師考試經(jīng)營(yíng)與管理精講

⑶ 自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)由于房地產(chǎn)空

置率低于合理空置率，所以看起來市場(chǎng)情況還不錯(cuò)。此時(shí)，供給增

長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平。

由于在該過程中不存在過剩供給，新竣工的項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)租客;

租金上漲趨勢(shì)減緩甚至停止。當(dāng)市場(chǎng)參與者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)

向時(shí)，新開工的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)減少甚至停止。但竣工項(xiàng)目的大

量增加所導(dǎo)致的供給高速增長(zhǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期運(yùn)動(dòng)的第四

階段。

⑷ 自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此

時(shí)供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)下滑過程的時(shí)間長(zhǎng)短，

取決于市場(chǎng)供給超出市場(chǎng)需求數(shù)量的大小。在該階段，如果物業(yè)租

金缺乏競(jìng)爭(zhēng)力或不及時(shí)下調(diào)租金的話，就可能很快失去市場(chǎng)份額，

租金收入甚至?xí)档街荒苤Ц段飿I(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的水平。物業(yè)的市場(chǎng)流

動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市。

該階段隨著新開發(fā)項(xiàng)目的停止和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工而最后到達(dá)市

場(chǎng)自然周期的谷底。

㈥ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多外

部因素有著重大的影響。因此，如果沒有資本流的影響，就不可能

產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。由于房地產(chǎn)交易在很大程度上存在著私

密性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)信息與資本市場(chǎng)信息相比非常不完全，致使

典型的資本市場(chǎng)投資者很難及時(shí)準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，單

宗房地產(chǎn)投資往往數(shù)額巨大，房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性也相對(duì)較差。所

以對(duì)房地產(chǎn)投資者來說，既有獲得巨額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，也有被"套牢"

的風(fēng)險(xiǎn)。隨著自然周期的運(yùn)動(dòng)，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金流也呈

現(xiàn)出周期性變動(dòng)，形成投資周期。

⑴ 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)的

時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開

發(fā)建設(shè)。在這段時(shí)間，市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。由于

租金和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接

近了最低點(diǎn)。承受不住財(cái)務(wù)壓力的業(yè)主或開發(fā)商會(huì)忍痛割售，大量

不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì)被抵押權(quán)人收回拍賣。

⑵ 隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過第一階段，投資者對(duì)投資回報(bào)的預(yù)

期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場(chǎng)當(dāng)

中來，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。這類資

本的流入使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達(dá)到投資者有利

可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買

存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，資本流量顯著增加。

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