第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

1.投資機(jī)會(huì)選擇

投資機(jī)會(huì)選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。在結(jié)合投資設(shè)想尋找投資機(jī)會(huì)的過(guò)程中，開發(fā)商首先要選擇項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對(duì)該城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，亦即通常所說(shuō)的“看地”或“看項(xiàng)目”。此時(shí)，開發(fā)商可能面對(duì)多種投資的可能性，對(duì)每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性，以進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的篩選。細(xì)化投資設(shè)想，就是對(duì)篩選出的投資機(jī)會(huì)進(jìn)一步分析比較，并最終將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)或幾個(gè)備選的具體地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過(guò)與當(dāng)前的土地?fù)碛姓摺撛诘馁I家或租戶、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的開發(fā)投資方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽有關(guān)的合作意向書。

為了滿足進(jìn)一步投資決策的要求，開發(fā)商通常還聘請(qǐng)律師或房地產(chǎn)估價(jià)師，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目涉及的土地、建筑物的權(quán)利狀況，以及對(duì)主要合作伙伴的設(shè)立、變更、存續(xù)和資產(chǎn)負(fù)債情況等進(jìn)行盡職調(diào)查。

2.投資決策分析：

投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。市場(chǎng)分析主要分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。投資決策則是結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)狀況以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，對(duì)是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開發(fā)做出決策。投資決策分析工作應(yīng)該在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行，以便使開發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問(wèn)題。

從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐來(lái)看，開發(fā)商越來(lái)越重視房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與研究工作，也已經(jīng)較好地掌握了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的技術(shù)與方法，但決策技術(shù)和決策方法的使用還不普遍，因?yàn)殚_發(fā)商更加相信自己的直覺(jué)判斷。應(yīng)當(dāng)注意到，影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的因素已經(jīng)越來(lái)越超越了項(xiàng)目本身的盈利與風(fēng)險(xiǎn)特征，越來(lái)越與企業(yè)的發(fā)展或擴(kuò)張戰(zhàn)略，以及企業(yè)的開發(fā)管理、投資與融資等能力密切關(guān)聯(lián)。

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