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房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策精講

(1)直接費(fèi)單價(jià)——定額計(jì)價(jià)方法

直接費(fèi)單價(jià)只包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)，是分部分項(xiàng)工程的不完全價(jià)格。在我國(guó)有兩種計(jì)價(jià)方式，即單位估價(jià)法和實(shí)物估價(jià)法。

(2)綜合單價(jià)——工程量清單計(jì)價(jià)方法

綜合單價(jià)即分部分項(xiàng)工程量單價(jià)既包括直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金，也包括合同約定的所有工料價(jià)格變化風(fēng)險(xiǎn)等一切費(fèi)用，是一種完全價(jià)格方式。

例題(判斷)：1、工程造價(jià)的計(jì)價(jià)過(guò)程就是將建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分解和逐步組合的過(guò)程。

( )

答案：對(duì)

2、對(duì)基本子項(xiàng)單位價(jià)格的確定有三種形式，即直接費(fèi)單價(jià)、間接費(fèi)單價(jià)和綜合單價(jià)( )

答案：錯(cuò)

2 、工程造價(jià)控制的基本原理和方法

工程造價(jià)控制是全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制。首先，工程造價(jià)控制是全過(guò)程控制，具體地說(shuō)，要用投資估算價(jià)控制設(shè)計(jì)方案的選擇和初步設(shè)計(jì)概算造價(jià);用概算造價(jià)控制技術(shù)設(shè)計(jì)和修正概算造價(jià);用概算造價(jià)或修正概算造價(jià)控制施工圖設(shè)計(jì)和預(yù)算造價(jià)。其次，工程造價(jià)控制是動(dòng)態(tài)控制，一是工程造價(jià)受到建設(shè)周期影響;二是在工程建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目造價(jià)控制圍繞三大目標(biāo)：投資控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制，這目標(biāo)是動(dòng)態(tài)的，并且貫穿于項(xiàng)目實(shí)施的始終。

在工程建設(shè)各個(gè)階段工程造價(jià)控制的主要方法包括。

(1)可行性研究：可行性研究是運(yùn)用科學(xué)方法或手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，結(jié)合環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論，為投資決策提供依據(jù)的方法。

(2)限額設(shè)計(jì)：所謂限額設(shè)計(jì)就是要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。需要說(shuō)明的是，限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約，應(yīng)該處理好技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，扭轉(zhuǎn)投資失控的現(xiàn)象。

(3)價(jià)值工程：價(jià)值工程是通過(guò)對(duì)研究對(duì)象的功能與費(fèi)用的系統(tǒng)分析，以提高價(jià)值為目標(biāo)，以功能分析為核心，以創(chuàng)新為支柱的技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合，有效控制工程成本與功能協(xié)調(diào)的方法。在價(jià)值工程中，價(jià)值的定義為：

價(jià)值=功能/費(fèi)用

因此，提高價(jià)值的方法有：

1)功能提高，費(fèi)用不變;2)功能不變，費(fèi)用降低;3)功能提高，費(fèi)用下降;4)功能提高大于費(fèi)用提高;5)功能下降小于費(fèi)用下降。

(4)招標(biāo)投標(biāo)。

(5)合同管理。合同管理是工程項(xiàng)目管理的核心。

例題：在工程建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目造價(jià)控制圍繞( )三大目標(biāo)。

A、合同管理 B、 質(zhì)量控制 C.投資控制 D.進(jìn)度控制

答案：BCD

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度與政策精講

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