為了規(guī)范廣告活動(dòng)，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)廣告業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議修訂《廣告法》，自2015年9月1日施行?！稄V告法》對(duì)房地產(chǎn)廣告及其法律責(zé)任作出了規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)也對(duì)房地產(chǎn)廣告宣傳作出了相應(yīng)的規(guī)定。2015年12月24日，國家工商行政管理總局公布了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》(國家工商行政管理總局令第80號(hào))，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告行為，但不適用居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告。該規(guī)定自2016年2月1日起施行。

(一)房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則

房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

(二)發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

2.住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

3.土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明;

4.工程竣工驗(yàn)收合格證明;

5.發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明;出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;

6.中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;

7.確認(rèn)廣告內(nèi)容真實(shí)性的其他證明文件。

(三)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

1.開發(fā)企業(yè)名稱;

2.中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱;

3.預(yù)售許可證書號(hào)。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

(四)發(fā)布房地產(chǎn)廣告的具體要求

1.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

2.房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

3.房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

4.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

5.房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。

6.房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。

7.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

8.房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容。

9.房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

10.房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

11.房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定;涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

12.房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。

(五)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

1.禁止發(fā)布房地產(chǎn)虛假廣告

《廣告法》規(guī)定：廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，廣告不得含有虛假或者引入誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。《廣告法》第二十八條對(duì)虛假廣告作出了界定。廣告以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的，構(gòu)成虛假廣告。廣告有下列情形之一的，為虛假廣告：

(1)商品或者服務(wù)不存在的;

(2)商品的性能、功能、產(chǎn)地、用途、質(zhì)量、規(guī)格、成分、價(jià)格、生產(chǎn)者、有效期限、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息·或者服務(wù)的內(nèi)容、提供者、形式、質(zhì)量、價(jià)格、銷售狀況、曾獲榮譽(yù)等信息，以及與商品或者服務(wù)有關(guān)的允諾等信息與實(shí)際情況不符，對(duì)購買行為有實(shí)質(zhì)性影響的;

(3)使用虛構(gòu)、偽造或者無法驗(yàn)證的科研成果、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等信息作證明材料的;

(4)虛構(gòu)使用商品或者接受服務(wù)的效果的;

(5)以虛假或者引人誤解的內(nèi)容欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者的其他情形。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳。虛假內(nèi)容主要是指：向購房者承諾與實(shí)際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理等。

2.凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告

(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;

(2)在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上建設(shè)的;

(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的;

(5)權(quán)屬有爭議的;

(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;

(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的;

(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

3.房地產(chǎn)廣告不得包含的內(nèi)容

《廣告法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：

(1)升值或者投資回報(bào)的承諾;

(2)以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置;

(3)違反國家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定;

(4)對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤

導(dǎo)宣傳。

(六)違規(guī)行為的處罰

違反《廣告法》規(guī)定，發(fā)布虛假廣告的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款;兩年內(nèi)有三次以上違法行為或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處廣告費(fèi)用五倍以上十倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。

違反《廣告法》第二十六條規(guī)定發(fā)布房地產(chǎn)廣告，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布廣告，責(zé)令廣告主在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，處廣告費(fèi)用～倍以上三倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，處廣告費(fèi)用三倍以上五倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無法計(jì)算或者明顯偏低的，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照，并由廣告審查機(jī)關(guān)撤銷廣告審查批準(zhǔn)文件、一年內(nèi)不受理其廣告審查申請。

違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》發(fā)布廣告，法律法規(guī)有規(guī)定的，依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定予以處罰。法律法規(guī)沒有規(guī)定的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告主、廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款;沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。

《廣告法》規(guī)定，因發(fā)布虛假廣告，或者有其他本法規(guī)定的違法行為，被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司、企業(yè)的法定代表人，對(duì)違法行為負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照之日起三年內(nèi)不得擔(dān)任公司、企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員。

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