第八章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策

第六節(jié) 住房置業(yè)擔保管理

住房置業(yè)擔保概述：

住房置業(yè)擔保是在個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應(yīng)市場需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。

住房置業(yè)擔保是指依照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔保的行為。

住房置業(yè)擔保機構(gòu)管理制度：

(一)公司設(shè)立

1.設(shè)立程序

《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》明確擔保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔保，收取服務(wù)費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，擔保公司方可營業(yè)。

擔保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。2.設(shè)立條件

設(shè)立擔保公司應(yīng)當具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場所;

(3)有不少于l o00萬元人民幣的實有資本;(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房;

(5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員; (6)有符合《公司法》要求的公司章程;

(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.其他規(guī)定

擔保公司的實有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主。

貨幣形態(tài)的實有資本應(yīng)當存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行，或發(fā)放由擔保公司提供住房置業(yè)擔保的個人住房貸款的其他銀行。

(二)機構(gòu)的風(fēng)險管理

1.業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定

擔保公司只能從事住房置業(yè)擔保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)，不得經(jīng)營財政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔保。擔保公司的

資金運用，應(yīng)當遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。2.建立在銀行的保證金制度

擔保公司應(yīng)當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔保義務(wù)時，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔保公司協(xié)商確定。3.風(fēng)險基金制度

擔保公司應(yīng)當建立擔保風(fēng)險基金，用于擔保公司清算時對其所擔保債務(wù)的清償。擔保風(fēng)險基金由擔保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲，不得挪用。

4.最大擔保額度規(guī)定

擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當追加實有資本。

住房置業(yè)擔保業(yè)務(wù)管理制度：

(一)擔保的設(shè)立

(1)擔保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風(fēng)險的原則建立合作關(guān)系。擔保公司不得強制要求商業(yè)銀行接受住房置業(yè)擔保，不得干預(yù)銀行的正常信貸經(jīng)營活動。任何單位和個人也不得強制要求擔保公司提供住房置業(yè)擔保。(2)擔保公司提供住房置業(yè)擔保，應(yīng)當嚴格評估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔保公司可以拒絕提供擔保。

借款人向擔保公司申請住房置業(yè)擔保，應(yīng)當具備下列條件：

1)具有完全民事行為能力;

2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件;

3)收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力;

4)已訂立合法有效的住房買賣合同;

5)已足額交納購房首付款;

6)符合貸款人和擔保公司規(guī)定的其他條件。

(3)設(shè)立程序

擔保設(shè)立的過程包含要約和承諾兩個階段。

借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，擔保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向擔保公司進行抵押反擔保。

住房置業(yè)擔保當事人應(yīng)當簽訂書面抵押合同和保證合同，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。

擔保服務(wù)費由借款人向擔保公司支付，擔保服務(wù)收費標準應(yīng)報經(jīng)同級物價部門批準。

(二)擔保的解除

借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

保證合同終止后，擔保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。

抵押房屋的處置，可以由抵押當事人協(xié)議以該抵押房屋折價或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進行;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔保公司應(yīng)當予以協(xié)助。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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