(一)單項選擇題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應采取的銷售方式是( )。(2012年試題)

A.按套銷售

B.返本銷售

C.按房問銷售

D.售后包租

答案：A

解析：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

2.某宗國有建設(shè)用地使用權(quán)法定出讓最商年限為50年，出讓合同約定的使用年限為40年，甲使用10年后轉(zhuǎn)讓乙，乙取得該建設(shè)用地使用年限為( )年。(2014年試題)

A.10

B.30

C.40

D 50

答案：B

解析：以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。40-10=30(年)。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人申報的成交價格明顯低于正常市場價格的，應以( )作為繳納稅贄的依據(jù)。(2015年試題)

A.再置價格 B.實際價格 C.評估價格 D.掛牌價格

答案：C

解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

4.當事人訂立抵押合同時，不得在合同中約定( )。(2014年試題)

A.債務履行期限

B.被擔保的債權(quán)數(shù)額

C.抵押權(quán)人為抵押物保險賠償?shù)膬?yōu)先受益人

D.債務履行期屆滿時抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有

答案：D

解析：訕立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。

5.《商品房屋利賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得( )。(2015年試題)

A.轉(zhuǎn)計該房屋

B.單方面提高租金水甲

C.抵押該房屋

D.與承租人協(xié)議變更臺同

答案：B

解析：《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定：“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平”。

(二)多項選擇題

1.商品房屋租賃期間內(nèi)，不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是( )。(2015年試題)

A.房屋抵押

B.房屋繼承

C.變更房屋用途

D.房屋買賣

E經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋

答案：ABDE

解析：商品屋屋租賃期間，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響;因贈予、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。房屋租賃期間出租人山售租賃房尾的，應當在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

2.王某將寫字樓先后抵押給三家銀行，到期不能償還貸款，關(guān)于優(yōu)先受償順序的說法，錯誤的有( )。(2015年試題)

A.按貸款發(fā)放的先后順序

B.按貸款數(shù)額的大小順序

C.按各銀行起訴的先后順序

D.按貸款合同簽訂的先后順序

E.按房地產(chǎn)抵押登記的先后順序

答案：ABCD

解析：《物權(quán)法》規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

3.下列房地產(chǎn)不得抵押的有( )。(2014年試題)

A.幼兒園的教學樓

B.某大學的校辦工廠

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

答案：AC

解析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

4.商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有( )。(2013年試題)

A.巳通過竣工驗收

B.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.取得建設(shè)用地使用權(quán)證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實

答案：AE

解析：已通過竣工驗收、物業(yè)管理方案已落實，屬于商品房現(xiàn)售必需的條件。取得建設(shè)用地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證，是二者均須具備的條件。

(三)判斷題

l.房屋租賃期內(nèi)，房屋所自權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。( )(2012年

試題)

答案：√

解析：商品房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

2.抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應將轉(zhuǎn)計所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。( )(2014年試題)

答案：√

解析：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。

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