第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃：

以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個項目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容。

(一)區(qū)位分析與選擇

房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

(二)開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可以考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。

(三)開發(fā)時機的分析與選擇

房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場地和開始建設(shè)的時機，并充分估計辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對開發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)開發(fā)項目可考慮分批開發(fā)(滾動開發(fā))。

(四)合作方式的分析與選擇

房地產(chǎn)項目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營專長、經(jīng)驗和社會關(guān)系等方面的實力或優(yōu)勢程度，并從分散風(fēng)險的角度出發(fā)，對獨資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。

(五)融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。

(六)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營等經(jīng)營方式進(jìn)行選擇。

2.選擇基礎(chǔ)參數(shù)：

經(jīng)濟(jì)評價中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個方面的指標(biāo)。

(一)時間類參數(shù)

包括開發(fā)活動的起始時問點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟(jì)評價工作的計算周期(年、半年、季度或月，視項目開發(fā)經(jīng)營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇)。

(二)融資相關(guān)參數(shù)

包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例(通常為總投資的20～35%)，預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。

(三)收益相關(guān)指標(biāo)

包括出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。

(四)評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報率等指標(biāo)。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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