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2009年房地產(chǎn)估價師案例與分析試題參考答案

一、問答題

(一)答：1.復(fù)核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的估價時點為復(fù)核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點時的狀況為準。

2.復(fù)核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復(fù)核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

(二)答：1.估價時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的估價時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。

2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。

(三)答：1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500㎡綠地進行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。

二、單項選擇題

1.D 2.D 3.D 4.B 5.A 6.C 7.D 8.B 9.D 10.D

三、指錯題

1.致委托人函中缺估價對象的詳細說明。

2.致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期。

3.致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明(或者說給出了估價對象的市場價值但沒有給出抵押價值)。

4.估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說明。

5.估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹。

6.估價對象中缺區(qū)位狀況介紹或說明。

7.估價對象中缺現(xiàn)狀使用情況說明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下第三層)等。

8.估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》。

9.估價原則中缺謹慎原則。

10.估價結(jié)果報告中缺變現(xiàn)能力分析。

11.市場法中對可比實例的介紹中缺少是否有地下車庫的說明。

12.市場法計算中可比實例B交易時間與估價時點相距近兩年，不宜選作可比實例。

13.市場法計算中可比實例C交易時間與估價時點相距一年以上，也不宜選作可比實例。

14.可比實例B成交規(guī)模小，與估價對象規(guī)模不相當，不宜作為可比實例。

15.市場法計算時缺少對距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對可比實例“距市中心距離”進行調(diào)整)。

16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。

17.市場法計算中可比實例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。

18.市場法計算中缺權(quán)益狀況說明和調(diào)整。

19.市場法計算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。

20.市場法修正系數(shù)計算應(yīng)說明理由。

21.市場法計算中缺地上車位的價值計算。

22.地下車庫價格僅用收益法一種方法計算未說明不選用其他方法的理由(或在市場法中缺地下車庫的計算)。

23.估價結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價值說明。

四、改錯題

1.在通用性表述中，“標準廠房比特殊廠房的通用性差”的說法錯誤，應(yīng)為“標準廠房比特殊廠房的通用性強”。

2.在房地產(chǎn)開發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”的說法錯誤，應(yīng)為“由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱”。

3.缺少變現(xiàn)時間長短的說明。

4.缺少變現(xiàn)費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說明。

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