四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分，每小題的備選答案中有一個(gè)或一個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設(shè)——普通住宅小區(qū)，向社會(huì)公開預(yù)售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70㎡，陽臺(tái)面積為6㎡，套內(nèi)墻體建筑面積9㎡，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13㎡。

1.下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為( )。

A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

B.在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式

C.李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

D.商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

2.李某所購房屋的建筑面積為( )㎡。

A.70

B.76

C.83

D.92

3.簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前，李某可以申請(qǐng)( )。

A.房屋預(yù)告登記

B.房屋所有權(quán)初始登記

C.房屋轉(zhuǎn)移登記

D.商品房預(yù)售合同登記備案

4.按現(xiàn)行登記，下列關(guān)于李某購買的住房可享受的稅費(fèi)優(yōu)惠政策的表述中，正確的為( )。

A.李某按成交價(jià)1%繳納契稅

B.房屋交付后，李某轉(zhuǎn)讓該房，免征土地增值稅

C.李某抵押該房，減半征收印花稅

D.李某出租該房，免征個(gè)人所得稅

(二)

2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬元。

5.該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為( )萬元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

6.人民法院對(duì)抵押物拍賣，拍賣保留價(jià)由( )參照評(píng)估確定。

A.人民法院

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)

C.拍賣師

D.開發(fā)商

7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于( )萬元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

8.如果拍賣最終應(yīng)價(jià)為6500萬元，則該應(yīng)價(jià)為( )。

A.無效應(yīng)價(jià)

B.有效應(yīng)價(jià)

C.可以成交的價(jià)格

D.不確定

9.如果該項(xiàng)目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為( )年。

A.35.5

B.45.5

C.50.0

D.65.5

(三)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000㎡，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000 元/㎡，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。

10.該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng)( )。

A.采取人工加固措施

B.降低地下水位

C.用大型土石方修筑地基

D.按條形基礎(chǔ)砌筑

11.該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為( )㎡。

A.2916.67

B.3250.00

C.3437.50

D.3500.00

12.乙公司籌集建房資金利用的信用形式為( )。

A.銀行信用

B.商業(yè)信用

C.民間信用

D.國家信用

13.甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為( )。

A.典型合同

B.雙務(wù)合同

C.主合同

D.從合同

14.甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格應(yīng)為( )元/㎡。

A.3228.73

B.3268.86

C.3346.91

D.3382.26

15.乙公司簽訂保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人為( )。

A.丙商業(yè)銀行

B.丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司

C.甲公司

D.乙公司 

編輯推薦：

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》真題

房地產(chǎn)估價(jià)師考試歷年真題回放

（責(zé)任編輯：中大編輯）